前期設計決定招商成敗 國內城市綜合體規劃普遍缺位

“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市的未來。”近年來，城市綜合體已成為眾多開發商青睞的商業地產模式，不僅北京、上海、廣州等一線城市的城市綜合體發展迅猛，二三線和部分三四線城市也把建造城市綜合體當做了城市發展的目標。在住宅被限的大背景下，作為商業地產主流的城市綜合體成了未來發展趨勢。

　　近日，記者了解到，唐山某有國資背景的開發企業想為其在唐山新CBD的一個70萬平方米的大型城市綜合體項目，尋找國內專業設計綜合體的大型設計公司或設計院時，屢遭碰壁。“我們也不太清楚是出于什么原因，好幾個大設計院和設計公司都不太愿意接。”該公司人士對《中國經營報》記者表示。

　　“這和現在的設計行業市場細分有關。”九源國際建筑顧問有限公司總經理江曼對記者指出，城市經濟的發展已經要求設計行業必須細分市場才能得以存活，城市綜合體已是發展趨勢，但國內目前能夠專業做綜合體的設計公司還是不多。

　　對綜合體建筑功能認知不足

　　“嚴格意義上講，城市綜合體的開發與傳統的住宅開發是水平不同的兩個體系。如果說設計住宅屬于小學、初中級別的話，那么城市綜合體就是博士級別。”江曼對記者表示。“因為早些時候房地產市場發展的偏向所致，目前設計行業做住宅設計的公司、事務所非常之多，住宅設計對于他們而言已是熟練工種。但作為一個專業性極強的城市綜合體設計，就不僅僅是要求設計師只是懂設計就行，還要求其具備跨界能力。”

　　城市綜合體一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓(或SOHO)、大型綜合購物中心(SHOPPING MALL)、獨立商鋪及街區、市民廣場及大型高尚居住社區等組成。作為基本功能，城市綜合體是一個城市的信息、金融、保險、科技、商業、商務、居住、客居、會展、觀光、娛樂等城市功能的載體。但綜合體的載體功能是以城市的經濟發展能力和資源限制為條件的，忽略了這一點將導致閑置和資源浪費，就會阻礙區域內經濟的發展。

　　因此，“現代市場一個新的需求是要求設計機構不僅能提供規劃和設計，還需要提供景觀、室內，甚至是對項目前期綜合的市場判斷、對居民消費模式的深入研究、項目策劃能力，以及后期對于市場運營、商業招租的了解。”洲聯集團五合國際副總裁盧求認為。

　　“開發商尤其是做商業綜合體的開發商，一定要依靠專業的設計團隊，同時，綜合體的開發也更應該強調綜合的平衡。”時任凱德置地北京公司總經理毛大慶的話至今讓人記憶猶新。

　　然而，“現在從業的建筑師普遍缺乏對綜合體建筑功能的認知，因為商業建筑是有變化性的，它是不斷地在變化中，它在運營過程中有很多的可變性，如果你在設計的初始階段沒有領會到可變性的話，將來會給開發商帶來很大麻煩。”中建北京設計院都市設計所所長黃明磊對記者強調。

　　設計失誤產生風險

　　城市綜合體本身是一種風險鏈，如果城市綜合體中的某一項功能失敗了，就可能影響到其他功能，進而影響城市綜合體的整體成功。作為城市綜合體中的重要一環，如果設計失誤就有可能產生風險。

　　業內人士分析認為，城市綜合體的設計并非越大越好，核心物業如購物中心、酒店體量的大小設計必須依靠科學的測算得出，同時還需要對城市乃至整個宏觀發展趨勢有準確的判斷，以免消費能力超過或難以滿足消費規模。對于超大型的綜合體而言，購物功能只是其多項功能中的一點，平衡設計各種業態才最易實現成功。

　　而對一些位于地鐵站點上蓋的城市綜合體項目，如果交通樞紐的設計失敗，也容易導致城市綜合體面臨風險。

　　在這方面做得最成功的要數香港，因為地域狹小，幾乎香港的每一個商業綜合體都與交通軌道相連接。在設計初期，就要充分考慮站點出口的設計、人流的方向，以及通行的便利，由此給其帶來大量客流。相對于此，北京的西直門綜合體交通樞紐就相對失敗。

　　區別于香港的綜合體和交通軌道統一一次性設計，北京西直門的交通樞紐及綜合體并非一蹴而就，2號線地鐵站點的最初設計并未考慮到其后的變化，與13號線站點的連接換乘以及與站點上蓋綜合體的連接利用都為人所詬病，不少人進入此區域最大的想法就是盡快離開。“這就是沒有考慮到功能變化對后期運營帶來的影響。”業內人士表示。

　　外資公司盤踞專業市場

　　目前，國內的城市綜合體項目大多由國外設計公司操刀，這與其超強的專業度與核心競爭力息息相關。

　　“比如美國的RTKL國際有限公司，是世界上最大的建筑規劃設計公司之一，是城市綜合體設計中的翹楚。只要聽聞是由RTKL設計的綜合體項目，LV、香奈兒[微博]、Gucci、PRADA等知名國際品牌必定進駐。而設計北京藍色港灣綜合體項目的美國捷得國際建筑師事務所，在當初設計時也對開發商打下了保證其后期兩億元盈利的保票。而國內目前的設計公司和設計院還無人敢承諾。”江曼對記者介紹。

　　如今的城市綜合體，不再只是外觀漂亮就可以，如果忽略最重要的商業經營基本要求，從一開始的產品設計環節上就會埋下致命隱患。國外城市綜合體的開發模式和開發理念，以及國外設計公司的專業水平都是國內眾多設計公司需要學習的。

　　江曼認為，在如今這個已進入細分市場的行業，設計公司的產品定位必須與市場同步、與城市同步。