蕪湖楊毛埂商業街調研

一、蕪湖市總體經濟運行

1.1蕪湖市簡介

蕪湖位于長江三角洲西北部、安徽省東南部，居華東中心位置。蕪湖市轄蕪湖、繁昌、南陵三縣和新蕪、鏡湖、馬塘、鳩江四區。全市總面積3317平方公里，市區230平方公里；總人口220.26萬人，市區65.88萬人。

一、蕪湖市總體經濟運行

1.1蕪湖市簡介

蕪湖位于長江三角洲西北部、安徽省東南部，居華東中心位置。蕪湖市轄蕪湖、繁昌、南陵三縣和新蕪、鏡湖、馬塘、鳩江四區。全市總面積3317平方公里，市區230平方公里；總人口220.26萬人，市區65.88萬人。

進入20世紀90年代，特別是鄧小平同志南巡談話以來，蕪湖的改革開放和現代化建設進入了一個新的發展階段。蕪湖市位于長江開發開放梯度推進的結合點，具有承接和轉移輻射的區位優勢。蕪湖立體交通網絡基本形成，2000年10月蕪湖長江大橋建成通車，成為溝通東西南北的重要結點。

蕪湖是中國東部的綜合交通樞紐城市。蕪湖港是長江第五大深水良港，遠洋航線直通海外。南京祿口國際機場和合肥駱崗機場距蕪湖均1小時左右車程。蕪湖是華東地區鐵路交通樞紐和公路網絡中心，蕪湖長江大橋是我國已建成的規模最大、科技含量最高的特大型公鐵兩用大橋，開辟了華東鐵路第二通道。蕪湖城市周邊高速公路網絡密集，可連接上海、寧波、連云港等出海口。

90年代以來,蕪湖市加快了城市道路設施建設,先后改擴建了70多條城市道路和9座橋梁,初步形成了四橫十縱的城市道路網絡,建成區面積擴大到68平方公里。加快了城市防洪設施建設，建成了23公里多功能防洪墻，使城市防洪能力達到百年一遇的標準。新建了利民路、楊家門水廠，實施了城市地下管網和電網改造，城市供電能力56萬千瓦，日供水綜合生產能力72.5萬噸。新建了煤氣三期工程，日供氣能力達10.32萬立方米，建成了三座儲氣總量為1.1萬立方米的液化氣儲存基地。西氣東輸工程加快實施，2003年天然氣將送到蕪湖，為企業提供優質清潔能源。

近年來，蕪湖市努力創造"辦事廉潔高效，服務成龍配套，規費相對較低"的良好投資環境，力爭使蕪湖成為投資者的樂園。蕪湖市具有規范透明的法制和政策環境，廉潔高效的政務環境，統一開放、公平競爭的市場環境，文明安定的人文環境，完善配套的硬環境。蕪湖是國家首批沿江對外開放城市，擁有國家級經濟技術開發區和國家一類口岸。蕪湖市在安徽省率先成立了行政服務中心，大大推進了政務公開和陽光操作。蕪湖市著力推進招商載體建設，蕪湖經濟技術開發區、大橋綜合經濟開發區、高新技術產業開發區和縣區特色工業園區發展迅速，產業特色鮮明，配套設施完善，集聚效應明顯，有著吸納國內外大型企業和各類中小企業來蕪發展的產業基礎。經過多年發展，蕪湖已成為歐美等跨國公司面向中國市場、國內上市公司及大企業面向華東市場的生產基地和研發中心。

近年來，通過大力實施外向帶動戰略，加速調整產業結構，蕪湖經濟得到了快速健康發展。2001年全市實現國內生產總值218.77億元，比上年增長9.1%；財政收入29.54億元，增長12.4%；城鎮居民可支配收入6025元，增長5.4%；農民人均純收入2751元，增長3.5%。

1.2蕪湖市近年經濟運行

（1）市場潛力

蕪湖市場潛力巨大，業已形成三大支柱產業－－新型建材、汽車零部件、電子通信制造業。商貿、旅游業方興未艾。已有30多個國家和地區來蕪投資，其中有17個國家和地區的外商進開發區投資興業。蕪湖是國家技術創新試點城市、零售商業利用外資試點城市、國家新型建材科研生產基地，正籌建蕪湖長江大橋科技園、蕪湖旅游商品集散市場。蕪湖是長江沿岸位于武漢、南京之間開放度最高的中等城市之一，是長江安徽省沿線和皖南區域經濟貿易中心。已形成十幾個銷往省內外的專業市場，產品覆蓋中國大部分地區和世界諸多國家與地區。

（2）生產成本

蕪湖人才資源豐富，勞工、技工、中級技術人員充裕。有高等院校8所，擁有一定數量的高級管理人員。藍領工人平均工資為人民幣520元/月，中層管理人員工資為人民幣800元/月，投資企業對勞動力有吸引力。開發區土地、廠房價格低廉。工業用水價為0.82元/立方米，電價為0.50元/千瓦時，煤氣價為1.15/立方米。靠近南京、上海，在技術、貿易、金融服務上可取得支援。

（3）基礎設施

蕪湖是華東地區重要的水陸交通樞紐。朱家橋外貿碼頭是長江上常年可泊萬噸級船舶的最后一個深水良港，可達40多個國家和地區，已開通至日本、香港航線。該市裕溪口碼頭是中國最早的內河煤港，亦是全國三大煤港之一。聯航機場已開通北京、佛山航線。距南京祿口國際機場僅58公里，距上海328公里，距合肥130公里。

鐵路：是華東第二通道的咽喉，可直達15個大中城市。

公路：205國道和318國道穿境而過，建設中的長江公鐵兩用大橋是中國21世紀初的標志性建筑之一，將于2000年9月建成通車。

蕪湖是皖南通信中心。供水、供電、供氣均可保證，且水質優良。道路、綠化、環保宜于投資興業。

（4）鼓勵外商投資方向

產業導向為高科技密集型農業項目、加工工業項目，如電子、輕工、機械、紡織、醫藥、精細化工、新型建材及非金屬礦物制品、汽車及零部件等。能源、交通、水利等基礎設施建設項目，第三產業如房地產、商業零售業、金融業、信息咨詢業、倉儲業等。亦歡迎批租土地成片開發。

經過多年發展，蕪湖工業初步形成了建材、汽車及汽車零部件、電子電器三個支柱產業。以海螺集團、華亞企業為主力，蕪湖已成為中國最大的水泥生產基地和亞洲最大的PVC管材、型材生產基地。汽車產業以上汽集團奇瑞公司、一汽揚子等企業為核心，大批量生產經濟適用型家用轎車和輕型車。包括德國VDO汽車儀表等著名企業在內，蕪湖已有汽車零部件配套企業30多家。電子電器工業規模不斷壯大，美的、科龍、日立、實達等國內外一流電子電器企業都已進入蕪湖，把蕪湖作為生產制造基地和科技研發中心。

蕪湖第三產業依托古老商埠的傳統優勢，以建設區域性商貿中心為方向，相繼發展了中山路步行街、鳳凰美食一條街等一批精品商業街市，鳩茲廣場、九華廣場、吉和廣場等城市亮點極大地增強了城市的觀賞性和吸引力。新建、擴建了一批區域性專業市場，新長江市場園區、皖江水產品批發市場、峨橋茶市等市場發展完備，輻射力、集聚力日益擴大，蕪湖已成為輻射華東、影響全國的物流中心。蕪湖是中國優秀旅游城市，境內旅游資源豐富，小九華等佛教旅游資源名聞中外。配合黃山、九華山、太平湖旅游開發，蕪湖著力建設旅游快速通道，構建了完善的城市旅游基礎設施，蕪湖市已成為輻射皖南、皖中等世界級風景區的旅游目的地城市。

1.3蕪湖市房地產發展運行

為適應蕪湖市城市建設發展的需要，在2000年對城市總體規劃進行了調整，調整的主要內容：調整城市的用地范圍，將馬塘區南界線以北地區全部納入城市規劃用地，增加城市規劃建設用地18平方公里；城市東部建立規劃控制區。在城市空間布局上重新劃分為三大塊：解放路以北為工業區，包括經濟開發區、長江大橋經濟園區和城北工業區；解放路至青弋江為城中區，是全市的商貿旅游區；青弋江以南為城南區，是主要生活居住區和文體中心。按照建設外向型、現代化城市新區的要求，2000年重新編制了城南片分區規劃。城南片總體上由大學園、體育公園、市政公園、文化公園和居住花園形成框架，充分發揮生態自然優勢，體現“以人為本”的規劃觀念，對水系保護、園林綠化、城南片老城區改造、經濟園區、灘頭利用、道路交通等強調高起點、大手筆的規劃，并與城市總體規劃相銜接。

從1997年開始，蕪湖市房地產隨著全國住宅消費的升溫，逐漸體現出溫和放量的過程，但是應該引起注意的是，2001年當年的開工量首次以上年開工130%的量放大，而同期銷售面積卻反而萎縮，體現了市場在未來2-3年內可能產生供過于求的可能性。

      而從市場成交價格走勢來看，近5年來價格基本呈溫和上揚的過程，但是通過圖表我們發現自2000年竣工量和開工量有所放大后，市場平均價格受到平抑，價格的繼續上揚還有待其他優惠利好政策的出臺和區域經濟的持續向好。

附：歷年蕪湖市房地產統計數據

單位：萬平方米億元

序號 指標名稱 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年

1 房地產開發完成投資 5.80 6.89 7.91 9.69 12.39

 其中：住宅 4.21 4.42 5.77 5.72 7.90

2 房屋施工面積 124.45 144.95 156.50 160.15 227.35

 其中：住宅 92.61 108.95 125.05 121.02 195.38

3 房屋新開工面積 54.55 60.66 73.71 68.45 157.60

 其中：住宅 44.11 49.20 64.48 48.82 136.75

4 實際銷售房屋面積 44.20 56.00 54.21 69.77 59.74

 其中：住宅 35.84 48.17 46.90 62.82 51.74

 其中：個人購買住宅 21.94 30.93 36.85 59.14

5 房屋銷售額 4.46 6.15 6.15 7.77

 其中：住宅 3.09 4.58 4.58 6.08

6 房屋竣工面積 70.41 73.42 67.14 81.50 78.08

 其中：住宅 54.93 58.59 54.72 69.34 64.53

7 空置房屋面積 15.67 21.02 24.00 10.06 16.00

 其中：住宅 9.33 12.35 15.03 4.32 5.16

8 購置土地面積 18.83 25.14 48.83 28.31

9 預售房屋面積 16.67 14.77 16.69 25.43

10 預售住宅面積 13.79 12.23 14.51 21.38 21.69

二、區域市場比較

2. 1區域房地產發展展望

本案區域位于蕪湖市市區南部,隸屬于馬塘區。馬塘區東面及東南和蕪湖縣接壤，西鄰長江，南隔漳河與繁昌縣相望，北隔青弋江和鏡湖、新蕪區相望。馬塘區面積46平方公里，人口10萬余（截止2000年底），轄3個街道辦事處、2個鎮、25個居委會和22個村委會。

同時，根據蕪湖市政府的規劃，將在今后兩三年的時間內將城南發展成市區會展、行政和辦公中心。其中市政府辦公樓和奧體中心已經開始動工，預計兩年內將投入運行；而最近拍賣的幾塊開發用地預計將在今后兩三年內形成將近50萬平方米的開發量，一旦建成，將成為蕪湖市最具規模的，集住宅、商業、辦公、中心綠化為一體的新型高尚居住區。隨著這些樓盤和包括南瑞新城等再內的一些既有樓盤的相繼建成入住，預計該區域將形成一個可以容納20萬人口、蕪湖市最具規模的現代生活新城。

2. 2競爭個案對比

    競爭個案對比1

       項目

類別 鐵佛花苑香樟城市花園 中西友好小區

樓盤位置北京路近中和街 九華山路 中和路新百大廈旁

發展商 杰成房地產公司偉華房地產開發 偉華房地產開發

建筑面積 8000平方米 100000平方米 50000平方米

建筑類型高層住宅 多層住宅 小高層住宅、商鋪

戶型面積范圍 89，113，123 80—160 90—160

價格 2500 1700 2300（住宅）、 6800—10000（商鋪）

銷售率 80% 未開盤 90%

業務能力較好 較好 較好

綜合評述銷售時間較長 規劃理念先進、發展商實力強大 規劃理念先進、發展商實力強大

競爭個案對比2

       項目

類別 錦天花苑蕪湖世紀花園 中房青山街小區

樓盤位置青山街14號 北京東路赭山中路 團結西路67號

發展商 錦天房地產開發集團中聯房地產開發 中房蕪湖開發公司

建筑面積 40000平方米（一期） 50000平方米 19000平方米

建筑類型多層住宅、商鋪 小高層住宅 多層住宅、商鋪

戶型面積范圍 97—246 110—140 81—112

價格 2350（住宅）、4300—6000（商鋪） 2350 2100（住宅）

銷售率 40% 未開盤 90%

業務能力一般 較好 一般

綜合評述規模較大、環境一般 規劃理念先進 面積規劃合理

競爭個案對比3

       項目

類別 香苑家園天置山莊

樓盤位置天門山西路 工農路南段

發展商 香苑房地產開發天泰置業房地產開發

建筑面積 224000平方米 60000平方米

建筑類型多層住宅、商鋪 多層住宅

戶型面積范圍 81—160 80—130

價格 1600（住宅）、2800—3300（商鋪） 2250（住宅）、3200（商鋪）

銷售率 35% 80%

業務能力一般 較好

綜合評述規模較大、環境一般

綜合蕪湖市的房地產銷售現狀來看，總體銷售策劃水平和項目規劃定位水平不高。只有極少數幾家如浙江、上海等地的開發商、代理商和房地產廣告商介入市場，并且由于先進的理念和市場化的售樓意識，在市場上贏得了客戶的追捧，創造了非常好的業績。總體而言，蕪湖市的房地產發展剛剛進入一個準市場化操作的時代，今后隨著供應量連年大于需求量的情況出現，競爭會逾演逾烈。

三、楊毛埂項目SWOT分析

3.1項目優勢分析

A． 地處南部開發新城，區位優勢明顯；

B． 發展商三家為強強聯合，開發實力強大；

C． 項目規模經營，目前是城南最具規模的綜合商業街項目；

D． 蕪湖市政府搬遷、奧體中心建設促進區域發展，同時各項市政配套、道路建設列入工作議程，前景看好。

3.2項目劣勢分析

A． 目前該區位尚未被市區購房者完全接受，觀念改變還需整體宣傳配合；

B． 目前市府規劃的公建配套在資金上還有缺口，實際交付時間會和計劃時間有出入；

C． 未來1—2年全市開發竣工量遠遠大于市場消化量，購房者將面臨更多選擇；

D． 作為商業項目，目前的區位還只是圖紙，而定位尚不明確，無法對投資或經營者形成絕對吸引力；

E． 周邊配套，如花津路步行橋的建設開通等直接制約商業街的人氣營造，而這個重要因素的控制權不在開發者手中。

3.3項目潛在威脅

A． 今后幾年區域內住宅將集中上市，主要威脅來自區域內部；

B． 區域內高端產品有浙江開發商投資的1#、2#地塊做代表，低端產品有現在開發的南瑞新城做代表，并且開發體量都很大。本案項目只能作為一個檔次居中的新型小區面市，價格走勢會受到前兩者的制約；

C． 周邊配套如果一旦因資金或規劃問題發生調整，本案的開發會受極大影響。

3.4項目市場機會點

A． 鄰近地塊引進德國歐尚大賣場經營，對人氣的營造有非常積極的作用；

B． 花津路步行橋的建設開通對本案的積極促進作用；

C． 區域內其他項目的建設同樣對本案的板塊概念炒作有積極意義。

四、目標客戶問卷調研

銷售公司特別對蕪湖的重要商業街區經營戶進行了上門訪談調研，初步對蕪湖市的商鋪經營現狀有了一些了解。其中，調研的街區主要有北京東路安師大段、集合市場、沿河路批發市場、中山路商業步行街等，調研目標樣本為60組左右，有效樣本為41組，現將調研結果統計如下：

l 目前商鋪90%為為租賃。

l 目前的經營面積的比例

面積（平方米） 20-30 30-40 50-80 其他

百分比（%） 50 25 15 10

l 租金：

   租金（元/月） 600-1000 1000-2000 2000-3000 3000以上

比例（%） 20 50 25 5

l 支付方式：

支付方式按月 按季度 按年度

百分比（%） 75 15 10

l 押金：80%以上的商鋪均需收取押金，基本上為3個月的租金，一般不超過3個月的租金。

l 經營范圍：

   經營范圍 服裝鞋帽 食品 百貨建材 其他

百分比（%） 45 10 20 10 15

l 經營的時間：75%經營時間為3年不到，其他約25%

l 經營情況：基本可以維持，但不高。

l 70%為零售、30%為批發；

l 目前稅收沒有任何優惠

l 60%愿意投資買斷商鋪；

l 80%的經營者表示可以接受期房，但不能超過半年；

l 如購買90%以上的以選擇目前經營的場所附近為主；

l 95%以上的購買者愿意選擇單層；

l 希望在購買后的3個月內進駐開業；

l 60%以上均表示購買后自己經營，投資的占40%；

l 購買的面積

所需面積（平方米） 20-30 30-40 40-50 60以上

百分比（%） 40 30 20 10

l 可接受的價格2500-3500元/平方米,地勢特別好的可接受5000-8000元/平方米；

l 一般可接受的總價在25萬以內

l 如購買基本可以接受本案所處的位置；

l 目前經營者基本為本地人；

l 70%不需要倉庫；30%考慮；

l 目前商鋪基本沒有物業管理服務，經營者對物業管理也沒有任何概念；

l 商鋪內部70%以上表示不需要配置衛生間、煤氣等設施；其他表示有無都無所謂；

另外，由于樣本調研客戶的行業局限性，實際規劃時還應該考慮其他行業對商鋪的要求及租售習慣特點。

五、銷售建議

建議在銷售前期主要從以下幾個方面重點對項目進行：

A． 營造人氣

商鋪銷售的關鍵是人氣，離開這一點，一切免談。因此，要使這個項目從一開始就受到市場關注，形成熱點，必須在前期進行大量的工作，營造熱點話題和熱點事件，逐漸聚積人氣。

B． 整體、單體規劃調整蕪湖楊毛埂商業街調研-調研

由于本案商鋪的總量很大，因此在前期規劃時必須通盤考慮，兼顧各種行業的經營模式和習慣，并有意識地劃分街區的功能，只有這樣才能真正體現發展商做旺市場的決心。同時，只有將商鋪規劃和銷售結合起來，把商鋪發展成一定水準的商業中心帶，那么對住宅的銷售也是一個極佳的賣點；而如果商鋪不考慮任何定位銷售和配套服務，一則市場很有可能難以做旺，再則對住宅客戶來說也是一個顧慮。商鋪的規劃目標應該是地區極的商業中心帶。

在住宅規劃設計上，必須在充分調研細化的基礎上，把戶型、立面、面積、配比、環境等各個方面的優勢糅合起來，把本案項目打造成城南極具水準的品牌樓盤，提升利潤空間。

C． 政府部門政策支持

城南的板塊炒作應該有政府政策配合并宣傳。作為城南板塊最先啟動開發的樓盤之一，本案的風險和先機可謂各半。因此在其他同質樓盤尚未啟動，區域還未形成示范效應時，必須有政府導向的支持，否則單靠一兩家發展商是難以帶動板塊價格的上揚的。

因此，本案如能打好“政策牌”、“規劃牌”，無疑對于本案的利潤空間起到決定性的作用。

D． 工程進度控制

本案項目的開發進度應該考慮到周邊一些重大設施建設的交付期，如歐尚超市、花津橋等等。上述配套如能恰倒好處地按期使用，必能為我所用，推進本案商鋪、住宅的動銷。