房地產市場區域性分化特點益加明顯

房地產市場區域性分化特點益加明顯

     開年來，我國房地產市場呈現以下運行特點：
     一是商品房價格在整體持續上漲之后出現回落，且增速進一步顯著分化。不僅一二線城市與三四線城市房價出現分化，以杭州為代表的城市樓價松動，意味著一、二線之間的城市房價也開始出現分化。
     二是房地產開發投資增速回落，商品房銷售面積、新開工面積增速同比下降。1-2月，房地產開發投資增速回落至19.3%，是近一年來的次低水平，其中住宅投資回落至18.4%，是近一年來的最低水平。從新開工面積看，1-2月全國房屋新開工面積下降了27.4%，而上年同期為正增長14.7%。商品房銷售面積同比下降0.1%，為近一年來首次負增長。
    三是土地成交價仍處于高位，土地供應區域性分化十分明顯。土地市場熱度不減，“房冷地熱”現象突出。一線城市“地王”頻出，1月京滬廣深四城土地成交均價環比上漲125%，創歷史單月新高。而武漢、重慶、蘭州等部分二、三線城市土地成交數據出現大幅下滑，土地供應區域性分化十分明顯。
   四是房企資金面逐漸趨緊，引發商業銀行風險擔憂。1-2月，房地產開發企業到位資金同比增長12.4%，較去年末下降14.1個百分點。相比2013年全年，房企自籌資金比重上升，國內貸款、個人按揭貸款、利用外資比重下降。
   分析去年以來房地產市場出現明顯分化原因，我們認為：
    一年多來，新一屆政府不再統一部署全國樓市一刀切的調控政策，而是向各個地方政府為主導的自主調控逐步過渡；逐步擴大供給，加大保障房建設和分配，將房價交由市場供求關系決定。在“政府保障和市場配置結合，城市分類指導”的總基調下，隨著房地產市場供應量的加大，供需矛盾有望緩解，行業發展日趨理性。但不同城市分化或將進一步加劇，少數熱點城市供不應求矛盾依然明顯，房價上漲壓力繼續存在；多數二三線城市供需基本均衡，房價總體平穩；少數三四線城市供應持續高于需求，若貨幣政策進一步趨緊，需求不足和房價下跌風險可能顯現。隨著城鎮化的發展，資源和人口大量由邊緣向中心城市集中，需求和購買力也都從三四線向一二線匯集，隨著三四線城市建設過程中“攤大餅”的弊端顯現，樓市便越來越呈現明顯的分化。在此過程中，個別城市出現樓價下跌或者開發商集體降價屬于正常顯現。我們估計，近期房地產市場還是以降價換量為主，全面下挫的可能性較低，只是市場的正常調整。