廣州海珠商業地產批發市場忙轉型

廣州海珠商業地產批發市場忙轉型
      贏商網核心提示：廣州的海珠板塊，“有形之手”和“無形之手”的相互作用，琶洲地區則更是如此，從會展區到“升級版的嶄新CBD”，區域規劃的力量一直都成為發展的先導。

《中國商業地產專業批發市場合同協議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
    浙江（義烏）商成專業市場研究所發行 
    電話 0579 85099786
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    全書分7部：第一部運作準備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運營管理類編；第七部官方相關類編。這幾部分涵蓋了商業地產包括專業批發市場投資開發運營的全過程，從項目調研、項目立項、項目策劃、工程或采購招標、項目廣宣以及項目銷售招商、項目運營管理等合同（協議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業地產包括專業批發市場投資開發運營全過程需要。
    《中國商業地產專業批發市場合同協議匯編》適用對象： 1、各地各類商業地產業批發市場開發投資商、商業地產專業批發市場運營商、商業地產市場管理者；2商業地產、各商場、商城，購物中心、集貿市場等；3，各級政府、職能主管部門；4，各商業地產專業批發市場策劃咨詢等機構、研究院所等機構；
   《中國商業地產專業批發市場合同協議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
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 　　從中大布匹城到琶洲會展區，再到新近提出的新琶洲西區規劃，海珠的商業地產發展變革一直以區域規劃為先導，顯示出強大的布局意識，因此，在整個大廣州的商業地產發展史上，有著特殊的地位。

　　海珠的發展，也正源于引進國際會展中心這一高屋建瓴的大規劃、大定位，才有了今天的琶洲西區，廣州大中央商務區，也才有了商業地產落地的規劃載體。

　　商業地產的演進，有著多元化的路線。具體到廣州的海珠板塊，“有形之手”和“無形之手”的相互作用，顯得獨具特色。將中大南門對面的“走鬼”遷入室內經營，進而成行成市形成商圈，最終以“中國輕紡總部經濟區”開啟新篇章，政府在規劃、整治、管理、服務和基礎設施建設上均采取強有力措施促進市場升級，扮演了舉足輕重的作用。琶洲地區則更是如此，從會展區到“升級版的嶄新CBD”，區域規劃的力量一直都成為發展的先導。

　　規劃先行，是否對商業地產的轉型升級有所助益?先謀篇再布局，是否能主導商業地產發展少走彎路?

　　“整治”轉向“服務”從“走鬼”入室到總部經濟

　　中大布匹市場的起源，可追溯到20世紀80年代末，那時候由海印橋橋底擺地攤賣毛線的“走鬼”，自發遷到中山大學南門對面，漸漸地形成了氣候。由于地處中山大學校園附近，買賣的商品主要是布料，久而久之被周邊居民叫中大布匹市場。

　　由于發展初期布市檔口密集，而且規劃很不規范，消防隱患比較嚴重。1996年5月，海珠區政府開始對中大布匹市場進行整治、重建，并明確表示：只有對它進行改造、重建才是根本出路。政府把布市原來的地攤、鐵棚鋪等初步改成磚結構的簡易商鋪，商戶也開始入室經營。

　　到了2001年，中大布匹市場的升級改造取得實效，市、區兩級政府將中大紡織商圈列入升級改造的重頭戲。在2004年，海珠區政府將布市的管理權正式交由鳳陽街道辦事處，成立了由區政府辦公室、公安、工商、稅務、城管、公安、規劃、交通、環衛等十幾個職能部門組成的“中大布匹市場管理委員會”。此時開始，該區域經營環境較為穩定，呈現一個以瑞康路為軸心、向東曉南路周邊發展的趨勢。經過幾年的醞釀與發展，從2005年廣州國際輕紡城崛起開始，“中國輕紡總部經濟區”逐步建立。

　　縱觀中大布匹市場的發展之路，政府對批發市場升級改造的主導力量一直突出。只不過，從強制“走鬼”入室經營，到打造總部經濟區的定位實施，政府所扮演的角色也經歷了一個從單純的“管理者”向“服務者”轉變的過程。

　　業內專家認為，中大布匹市場的發展詮釋了傳統批發市場隨著經濟水平的提高、城市發展的限制、產業升級調整以及消費模式的漸變，而逐步調整適應的過程。從價值鏈的角度，中大布匹市場正在經歷從生產環節、批發貿易環節、研發環節、到總部辦公環節、零售貿易環節(現代采購中心、現代展貿中心)的這個流程，從價值低的環節向價值高的環節進行遷移演變，即從第二產業向第三產業的現代服務業發展。與之對應，從商業地產發展的角度，不同的產業發展階段需要不同的地產載體，它正從工廠、家庭小作坊，批發商鋪，批發商城等建筑形態，向商貿綜合體、總部辦公樓宇目前的“中國輕紡總部經濟區”、乃至向更高端的城市綜合體發展。

　　“服務”兼容“創新”從“會展區”到“升級版CBD”

　　隨著《琶洲西區城市設計及控規優化》方案于10月25日出爐，琶洲又一次成為城中熱點，全新的定位讓人們意識到，琶洲不只有會展，它早已從“服務區”向“創新區”悄悄轉變。

　　已經有騰訊、阿里巴巴、唯品會等知名電商企業搶灘進駐的琶洲西區被視作廣州市互聯網創新集聚區，為了高規格地開展建設，廣州市對琶洲西區進行了重新規劃，新的規劃提出，要將琶洲西區建設為琶洲互聯網創新集聚區，打造廣州緊湊型新CBD，打造有文化底蘊、有嶺南特色、有開放魅力的總部商貿區。廣州市市長陳建華對這一地塊寄予厚望，他表示，如果說珠江新城是廣州CBD的1.0版，金融城是2.0版，那么琶洲西區將是2.5版的CBD。

　　可以說，琶洲西區的新定位，就是升級版的嶄新CBD，將在廣州經濟轉型中起到不可忽視的引擎作用。

　　整個琶洲島約10平方公里，分為西區、中1區、中2區和東區，西區約210萬平方米。西區需要調整規劃的大部分區域，即新港東以北的158.9萬平方米，備受關注的互聯網創新集聚區正位于其中，用地面積約30萬平方米，容積率約3.9。廣州市國土規劃委表示，琶洲四個區塊的規劃會逐個優化，西區先行一步。

　　事實上，今年下半年以來，琶洲互聯網創新集聚區已經賣了14塊商地，政府的土地出讓金收入超過135億元，吸引了包括阿里巴巴、騰訊、復星集團、唯品會、國美集團、小米、歡聚時代YY、環球市場集團等大型電商巨頭總部進駐。規劃剛落地后，近日政府又趁熱打鐵再推出3宗琶洲互聯網集聚區的商地，全部是5000平方米以內的“蚊形地”，總起拍價18.6億元。

　　琶洲地區的規劃有一個逐步發展的過程。從眾所周知的會展區到嶄新CBD的定位，也是順應了頂級電商云集的“互聯網創新”新趨勢。特定類型的商業地產一旦集聚，就會作用于區域定位;反過來，區域定位也可能對商業地產的走向脈絡發生反作用力。因此，商業地產如何與區域定位相互影響?

　　專家認為，區域定位與商業地產聚集相互影響的關系，就像戰略與戰術的關系，戰略著眼大方向，戰術著眼執行細節，當執行過程中發現問題，需要及時反饋并調整戰略方向。它們的關系，又像量變與質變的關系，比如琶洲西區原本并非定位電商總部集群，但因為有了8個或10個的電商巨頭的聚集，它反過來作用于區域定位，甚至改變了區域定位。區域定位并非一成不變，多好的城市規劃都不能保證20年不變，遵循市場發展趨勢，不斷完善，不斷調整，相互影響、相互扶持才是正確的做法。

　　◆業界聲音

　　規劃先行引導作用關鍵 高力國際咨詢服務華南區董事 陳厚橋

　　大區域的發展潛力決定了單個商業地產項目是否具有發展潛力，而大區域的發展潛力又取決于上位的城市整體規劃，所以在商業地產的布局中，規劃先導不僅僅是助益，而是發揮著關鍵性的作用。

　　一個區域的發展在有了規劃這面大旗前提條件下才能順勢借力，才有了騰飛的可能性。1993年珠江新城被定位為“廣州新城市中心”，2003年珠江新城規劃檢討，被重新定位為“廣州市二十一世紀中央商務區(GCBD21)”，正是有了這樣的規劃，有了匯聚各類資源的凝聚力，珠江新城的商業地產才有了今天的成功。而海珠的發展，也正源于引進國際會展中心這一高屋建瓴的大規劃、大定位，才有了今天的琶洲西區，廣州大中央商務區，也才有了商業地產落地的規劃載體。

　　當然，只有規劃，而沒有具體實施措施，沒有大的政府投入，所謂的規劃先導也不能保證位于該區域的商業地產能夠實現價值或快速實現價值。

　　以萬達操作的武漢中央商務區為代表，政府主導、企業運作，“造”出來的商業地產核心范例不少。一方面，這樣的模式可以集政府之力，更加有組織、有計劃、各司其職，有利于發揮各自的優勢�！罢�府主導、企業運作”模式劃清了政府與企業的職責邊界，由政府主導重大決策、組織制訂規劃、確定標準規范、提供政策支持，企業作為投資及開發主體，全權負責項目的開發建設業務。雙方形成了風險共擔、利益共享的合作關系，調動了政府和企業兩個方面的積極性。但另一方面，需要注意的是，政府換屆可能帶來影響、政企利益沖突等。因為政府與企業的出發點不同，最終項目的運作可能偏離市場規律，變成各方妥協的平衡體。

　　琶洲西區位于廣州新中軸線上，地理位置決定這一區域未來的發展對廣州有重要的意義。從商業地產發展的角度來看，琶洲西區的新定位在廣州商業地產的布局中，將是怎樣的一顆“棋子”呢?目前廣州商業地產的發展過于平淡，謹慎而缺乏活力。琶洲西區的新定位在廣州商業地產的布局中，就如一條“鯰魚”，需要它能帶來清新活力，攪動廣州的商業地產。它可能成為“新的發動機”，令珠江新城CBD擴容和延展，強化廣州千年商都的地位，以及擴大廣州國際商品交易會的全球影響力，從而創造出源源不斷的商業地產新需求。

　　【樣本】

　　批發市場升級改造的良性縮影

　　“中國輕紡總部經濟區”崛起

　　中大布市的發展雖然經歷了金融危機的阻礙，但是經營結構的調整使得市場的恢復期大大縮短，再加上內需的進一步擴大，布市交易已經呈現了良性發展，對于品牌企業謀求的總部戰略也對現有布市條件提出了更高的要求，因此總部經濟區的出現就是中大布市未來發展的方向。

　　隨著廣州長江(中國)輕紡城的正式開業，“中國輕紡總部經濟區”形成的條件就逐步成熟。定位為“中國輕紡總部經濟區”的廣州長江(中國)輕紡城以40萬平方米的超大規模使得中大紡織商圈的容量再擴大了一倍，是集采購交易、國際商貿、現代物流、會展、信息咨詢、技術交流、人才培訓等綜合配套功能于一體的面料、輔料一站式采購交易中心，其超前的設計和規劃領先國內同類市場20年。加上“珠江紡織城”，中大布市的規模也接近于浙江柯橋紡織圈，出現了真正意義上旗鼓相當的“北柯橋、南中大”的中國輕紡業格局。

　　打造國內最時尚的紡織產業基地

　　位于廣州市海珠區新港西路82號的廣州輕紡交易園，其公共交通非常便利，直接連通地鐵中大站交易園出口。作為廣州乃至廣東規模最大的“三舊”改造示范項目，廣州輕紡交易園以修舊如舊的理念進行改造。其前身為華南縫紉機廠、本田摩托車廠原廠房。“大變身”后的廣州輕紡交易園總占地面積達15萬平方米，展貿廳超過4000間，其首層展貿廳多達2000間，是目前中大紡織商圈占地面積最大、首層展貿廳最多的國際紡織品交易中心。

　　廣州輕紡交易園在中大布匹紡織商圈的轉型升級過程中起著標桿作用。據了解，憑借得天獨厚的核心區位優勢，結合科學規劃布局，強化硬件建設，廣州輕紡交易園如今已能為企業全新構建現代化、電子化、人性化、多元化的展示展貿交易平臺，從企業研發到生產、新品發布、銷售提供一站式服務支持，同時，還為采購商提供如檢測、導購、商務助理等軟件服務。廣州輕紡交易園展現了它和其他傳統專業市場的不同，打破傳統的鋪位模式，讓商家有足夠的自由發揮空間，在特裝展示方面有著其他市場無法比擬的優勢，既兼具了展覽交易的功能，又提供了商務辦公功能。

　　目前，交易園內已匯聚了2000多家紡織服裝商家，過千服裝設計師在此落戶，創意迸發，共謀發展，為中國時尚行業全產業鏈條的轉型提升，貢獻強大的產業力量。

　　◆投資分析

　　一手成交 價高供應量低

　　受整體定位的影響，琶洲板塊雖然土地儲備量豐富，但近幾年幾乎未有宅地出讓，因此整個板塊的在售一手樓少之又少，主要是寫字樓、會展中心以及五星級酒店業態為主的商業物業，僅有兩三個樓盤在售。

　　據陽光家緣數據顯示，截至今年8月4日，琶洲板塊共成交326套住宅，其中保利天悅一盤所占的比例就達到七成。不過，從環境、交通、地段以及未來的發展空間看，琶洲的優勢都十分明顯，特別是江景資源，更是成為樓盤打造成高端物業的底氣，目前在售的幾個一手樓盤售價達到3萬元/平方米以上，最高已經突破5萬元/平方米。

　　二手成交 租售走旺

　　最近很多大的互聯網公司都在琶洲拿地，未來3-5年趨勢會更加明顯。不少在互聯網公司工作的IT人士，很多都是外地人，存在著租樓甚至買樓的需求。這些年輕人收入高、年輕，后續的消費力一定比一般市區居民消費力強。因此，二手樓的租售均有變旺的趨勢，同時也帶動了投資的熱潮。

　　近5年來，赤崗、琶洲一帶中高端住宅租金漲幅是每年在遞增，總體來說，5年來租金累計漲幅達到大概20%，目前租金回報率大概在3%-4%。沒有購房名額的投資客，只能選擇不限購的公寓產品。現時，琶洲不限購的公寓有保利世貿公寓，現時的二手價格大概在2.8萬-3.1萬元/平方米，租金約在100元/平方米。赤崗不限購的公寓有縱橫國際公寓，現時二手價格大概在2.7萬-2.8萬元/平方米，50平方米的單位租金可達6000元/月，而62平方米的單位，租金可達7000元/月。

    《專業批發市場運營管理規章制度匯編》適用對象： 1、各地各類專業批發市場開發投資商、市場運營商、市場管理者；2、各商場、商城，購物中心、集貿市場等；3，各倉儲式商場 、各連鎖店、特許經營店、專業店等各種商業零售企業；4，各級政府、職能主管部門；5，各市場策劃咨詢等機構、研究院所等機構；
   《專業批發市場運營管理規章制度匯編》約120余萬字，分電子書、紙介質兩種形式發行。紙質規格:16開，近1300頁；電子書，光盤。浙江（義烏）商成專業市場研究所總發行  電話 0579 85099786發行QQ1615472898