剖析商業(yè)地產(chǎn)的生財之道

    商業(yè)地產(chǎn)，是房地產(chǎn)比較熱門的詞眼，業(yè)內(nèi)對它的解定就是商業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合，商為主，地為輔。說起商業(yè)地產(chǎn)的分類，我們往往按照其形態(tài)來做區(qū)分，如：集中型商業(yè)、專業(yè)市場、鄰里中心、街鋪、社區(qū)商業(yè)。但如果按招品牌來作區(qū)分的話，往往就會無法進行劃分，原因就是大部分的商業(yè)地產(chǎn)沒有品牌；當然也有例外，即成功、又有品牌、更能上升到精神層面的商業(yè)地產(chǎn)少之又少，上海新天地是一個，另外一個就是1912。
　　今天我們就談?wù)?912的品牌生財之道。
　　一、判斷力。判斷力主要是指對于業(yè)態(tài)的選擇，知道業(yè)態(tài)在本地的生長環(huán)境和成長空間。從1912的業(yè)態(tài)來看，無論是南京1912、蘇州1912、揚州1912、無錫1912都主要是從事餐飲、娛樂、休閑類的業(yè)態(tài)。中原地產(chǎn)茹杰指出：“1912是國內(nèi)知名的品牌連鎖的商業(yè)街區(qū)，其選擇業(yè)態(tài)之所以是餐飲娛樂等業(yè)態(tài)有三大原因：一是此類業(yè)態(tài)目的性消費強，對降低了地理位置選擇上的高要求，變相降低了租金成本；二是只要適當控制業(yè)態(tài)的規(guī)模，此類業(yè)態(tài)終究一定是有市場的，是可以找到高費用的群體的。三是由于此類業(yè)態(tài)租賃年限相對較長，租金的成長性越強，其商業(yè)利潤的空間就越大，是可以用時間換空間的。”此外，從招商的執(zhí)行角度來說，此類業(yè)態(tài)的選擇范圍、本地的適應(yīng)性都很強，這也是1912從一個城市復(fù)制到另一個城市的可行之處。
　　二、整合力。1912已經(jīng)成為一種商業(yè)模式的代名詞，最初的印象1912就是酒吧，這和其在南京的首個項目中酒吧業(yè)態(tài)近60%的高比重有關(guān)。但到了蘇州、無錫、揚州就不同了，這對其商業(yè)資源就提出了很高的要求。1912的成功還歸咎于其與知名招商公司的合作，本地與合作與跨城市的合作，很好的解決了本地特色業(yè)態(tài)（娛樂休閑一般本地招商）與連鎖品牌商業(yè)資源（一般以連鎖的餐飲為主）的有效整合，從而使不同城市的1912散發(fā)這本土風韻與時尚的外來氣息。
　　三、包裝力。1912已經(jīng)是一種商業(yè)模式的品牌，它既不是開發(fā)商、也不是商家，它是運營商。要從開發(fā)商那拿到土地資源，又要從整合商業(yè)資源，并通過品牌的力量實現(xiàn)利潤，這就是1912的包裝力。1912除了商業(yè)運營外，它更多的是承擔著品牌推廣與包裝的作用。就拿1912這個頗具歷史氣息又略帶神秘的數(shù)字來說，1912是民國元年，民國曾是南京歷史上最繁華最鼎盛的時期，是南京城美麗又辛酸的一段綺夢。當時的南京城聚集著最顯赫的政界要人和學術(shù)大家，是中西交會之地。受西風東漸之影響，民國時期的建筑、社會風尚都帶著中西合璧的味道。這樣一種歷史經(jīng)驗和懷舊情懷，自然成為時尚消費的最佳背景，也與1912的現(xiàn)有建筑風貌十分吻合。
　　四、執(zhí)行力。作為商業(yè)地產(chǎn)，除了地產(chǎn)就是商業(yè)，商業(yè)常常又說有“360行”，所以商業(yè)地產(chǎn)既是一種新興產(chǎn)物，又是一門深奧的學問。商業(yè)公司的招商能力強，但畢竟不是地產(chǎn)公司，缺乏對地產(chǎn)的認知，在價值觀上往往與開發(fā)商有駁。而地產(chǎn)公司往往會在商業(yè)規(guī)劃上不及商業(yè)公司。作為揚州1912項目的唯一招商代理公司-上海星天房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總經(jīng)理李志云揭開其能獲得該項目代理權(quán)的原由：“能獲得該項目的代理權(quán)，其實就二點，一是客戶需要的資源是我們能給的，并且是我們在行業(yè)內(nèi)具有優(yōu)勢的、可以執(zhí)行的資源；二我們不僅是一家地產(chǎn)公司，我們是一家專注商業(yè)地產(chǎn)的公司，在地產(chǎn)與商業(yè)的理解上與客戶有相同的價值觀”。應(yīng)該說資源的執(zhí)行性與合作的“志同道合”不僅是贏得客戶更是操作項目成功的必備條件。
　　對照以上4點，我們不難發(fā)現(xiàn)，1912從一個成功的商業(yè)項目發(fā)展到若干個連鎖商業(yè)形態(tài)再提升到一種商業(yè)品牌，其背后即不是開發(fā)商也不是商業(yè)公司，它的成功，對從事商業(yè)地產(chǎn)的每個人來說，都是可以借鑒的，并且可能具有更多優(yōu)勢，但要復(fù)制就要找到其共性與個性，否則只能是曇花一現(xiàn)。