京滬穗深鋪市表現各異 投資升溫跡象初現

　　文前提要：隨著近期樓市整體走高，大部分一線城市的商鋪市場也隨之迎來一個“小陽春”。不過并非所有一線城市都在“唱同一首歌”，北京則因為價格的走高，而導致成交量出現了下滑跡象。

　　有些地方商鋪投資重新出現升溫，但有些城市卻顯得不溫不火。記者從北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的商鋪市場了解到，商鋪的市場交易活躍程度表現不一致，上海、廣州、深圳出現5月交易量環比增加，而北京則出現了回落。與此同時，雖然上海、深圳等地商鋪成交均價不同程度地上漲，但廣州的商鋪價格卻出現了回落。各地商鋪市場為何各不相同呢？本刊對此進行詳細解析。

　　投資升溫跡象初現

　　雖然四大一線城市在5月份表現有所差別，但不可否認的是，各地商鋪市場出現了投資升溫跡象。根據易居中國CRIC系統顯示，北京、上海、廣州、深圳5月份商鋪成交了分別達到10.5萬、19.6萬、4.4萬和1.5萬平方米，除了北京之外，環比增幅超過3成，如廣州增幅甚至達到42.1%(具體見表)。對此，業內人士分析認為，商鋪成交量的上漲，可以看作是投資者信心恢復的表現。廣州中原地產工商鋪高級營業總監羅思源分析認為，近期商鋪成交量的攀升，意味著有更多的投資者重新入市。

　　商鋪市場價格變化總體向上。除了廣州因為郊區外圍區域如來自白云、番禺等新興居住小區低價社區商鋪大量入市，而致使均價出現回落跡象外，其余三個城市商鋪成交均價都有不同程度回升(如下圖所示)。

　　業內人士表示，目前市場種種跡象表明，各地商鋪市場出現投資重新升溫跡象。易居中國分析師薛建雄接受記者采訪時表示，如果說最近一段時間內樓市升溫是受到剛性需求推動的話，那么商鋪市場的啟動，也完全是因為投資需求重新釋放所致。

　　各地具體成交情況來看，目前各城市的二線商鋪受到投資者的關注，如在上海、廣州等地，一些面積適中、總價適中的商鋪交易情況非常理想，如位于上海松江區泗涇鎮的社區型購物中心項目——三湘商業廣場，就曾出現過一天售出百余套商鋪的情形。而在廣州來自白云、番禺等新建社區的商鋪也頗受投資者青睞。

　　市場冷熱并不均衡

　　各地商鋪市場并沒有“唱同一首歌”。具體表現為，北京、廣州、深圳等三個城市商鋪市場升溫跡象明顯，但北京的商鋪均價雖然出現了上漲，但是成交量卻在5月份出現了下滑情形。為什么各地表現會有所不同呢？

　　上海：溫州投資者入市

　　上海商鋪市場又出現了溫州投資者的身影，在專業人士看來，這種現象意味著上海的商鋪投資將會出現一輪小高潮。

　　上海商鋪市場無疑是四個城市中最為火熱的，根據易居中國CRIC系統監測數據顯示，進入3月份以來，月成交量均超過14萬平方米，5月份19.6萬平方米的成交量成為今年的新高。自2008年以來，也僅僅只有2008年的1月和12月兩個月超過該水平。

　　上海中原地產研究咨詢部經理馬冀告訴，從近期物業類型看，打破了近日以住宅項目商業配套為主的結構。如祥騰假日風情商業廣場、三湘商業廣場等集中型物業入市啟售。成交榜上三甲以明顯優勢領先的上海國際建材家居品牌中心、上海玫瑰園商貿城、曹安國際商城，同樣屬于大型集中型專業市場。分別成交了2.77萬平方米、1.04萬平方米、0.92萬平方米。另外，當月上市的三湘商業廣場幾乎去化殆盡。而此幾例項目的共同特點為套均面積小，位于30～75平方米之間，套均總價區間為16～76萬元，投資門檻相對較低，同時項目招商工作進展順利，業內口碑較好。

　　上海商鋪市場的回暖，另外一個很重要的原因就是溫州投資者的參與。薛建雄分析認為，銀行利率水平降低，使得投資門檻降低，同時目前面臨通脹壓力，致使溫州投資者入市購置不動產，商鋪自然也受到追捧。

　　廣州：低價鋪受寵拉低均價

　　記者了解到，廣州商鋪市場也在慢慢升溫過程中。

　　根據易居中國CRIC系統監測數據顯示，5月份廣州商鋪成交量為4.4萬平方米，環比上月增加42.1%。商鋪成交均價為11401元/平方米，環比上月下降45%。

　　廣州商鋪市場緣何出現量增價跌情形？業內人士分析認為主要是因為二線商鋪的交易量上升所致。廣州合富地產有關人士表示，近期一線鋪位大部分房源均掌握在以長線放租以待鋪位升值的業主手上，放盤不多，這使得目前商鋪投資者轉而將關注焦點放在社區鋪或二線鋪位。在此市場狀況帶動下，白云、番禺以及老城區二線路段的二手商鋪買賣交投均現升溫的跡象，白云區的新市、景泰，番禺市橋的西麗路以及部分華南板塊大盤社區鋪，投資者主要青睞交易單價在4萬元/平方米以下、面積在60平方米以下的小面積鋪位。老城區繁華商圈內的一線鋪位盤源緊俏、入市門檻也比較高，使得投資者轉向小北路、人民中路、荔灣路等商圈周邊商業氛圍也不錯的路段。

　　隨著廣州商鋪市場逐漸趨熱，開發商方面也表現出積極放盤跡象，5月份廣州一手商鋪供應量大增。據了解，5月份新增供應量達6.4萬平方米，環比上月供應量增加18.7。與此同時，5月份的供應量也是近四個月來的新高。

　　此外二手市場上也出現了大宗交易情形。廣州中原地產工商鋪高級營業總監羅思源表示，近期廣州二手商鋪市場上大宗交易出現，如此前很長一段時間內總價超過千萬元的二手商鋪基本無人問津，而在5月份，總價達1000萬～3000萬元的二手商鋪也有人接盤。這從側面也反映了廣州商鋪市場走勢開始變得強勁起來。

　　深圳：“特區擴版”帶來新商機

　　有提案提出要將特區范圍擴大，這使得不少投資者看到了新的投資機會，因而開始提前布局關外，這使得深圳關外商鋪市場成為近期的熱點所在。

　　根據易居中國CRIC系統監測數據顯示，5月份深圳商鋪成交量達到1.5萬平方米，環比4月增加37.1%。成交均價達到22939元/平方米，環比上月上漲9.3%。觀察深圳商鋪成交行情發現，進入4月份以來，商鋪成交量突然發力，如2月、3月兩個月成交量總和也不過1.2萬平方米，不及5月單月成交量。此外還有一個值得關注的現象就是關外的龍崗和寶安兩個區也在5月份突然發力，如龍崗一手商鋪所占市場份額達35%，寶安也以近三成的份額緊隨其后，關外正成為深圳商鋪市場的熱點區域。

　　緣何會出現這種情形呢？深圳美聯物業成交部有關人士分析認為，目前深圳一手商鋪關外供應量較大，絕大部分一手商鋪都是住宅底商，經營成本相對較低。關外商鋪的消費市場主要集中于社區消費，消費層次相對較低，關外一手商鋪市場短期內價格波動不會太大。而近期獲批的《深圳市綜合配套改革總體方案》中，明確提出“特區擴版”方案，即將現在的“特區范圍”擴展至關外，將寶安、龍崗兩區納入特區體系之內。一旦該提案獲批，則意味著長期以來制約關外樓市發展的障礙將會被消除，也給投資者低價吸納關外兩區商鋪提供了良機。

　　北京：高價“逼退”成交量

　　與上述三個城市商鋪市場行情略有不同的是，北京商鋪市場雖然近期價格出現了較大幅度的攀升，這導致交易量出現了下跌跡象。

　　易居中國CRIC系統公布的數據顯示，北京5月份的成交量為10.5萬平方米，環比4月下滑11.1%。其實北京商鋪市場已連續兩個月來持續走低，4月份的成交量已經出現了下滑情形。不過與成交量下滑有所不同的是，成交均價卻走高，5月份均價為27666元/平方米，環比4月漲幅達36.6%。

　　對此，北京“鏈家地產”市場研究部有關人士分析認為，北京最近幾個月以來樓市整體水平出現上漲，商鋪市場的價格變化情形與樓市整體水平同步發展，因此價格也出現攀升，這導致不少投資者變得較為謹慎，因此致使交易活躍程度降低。

　　監測數據顯示，北京前5個月仍處于消化存量階段。前5個月商鋪供應量為37.9萬平方米，而市場成交量達到51.2萬平方米，供應明顯小于實際需求。據搜房網公布的信息顯示，北京在6月份迎來了一個入市的小高潮，不僅有位于東直門的來福士商場等商業購物中心開業，還有五個商業地產項目開盤。其中包括商業街商鋪兩個，社區商業一個和購物中心兩個，屆時，面臨價位走高的現狀，北京商鋪市場將面臨一定的壓力。

    甄愛軍