關于市場投資開發建設的調研報告

根據縣委、縣政府工作安排，就如何全力打造億豐國際商貿港，以億豐為品牌，全面提升寶應現代服務業水平，帶動地區經濟增長，縣政府、開發區有關領導于2008年6月11日至12日調研了寶應周邊的高郵紡織服裝城、姜堰華東五金城、淮安國際商城，調研期間，我們深切地感到，這三地在立足產業基礎、促進產業集聚、增創產業優勢、實現又好又快發展方面，見勢早、行動快、措施實、力度大、成效好，一些好的經驗做法值得我們學習借鑒，現將調研情況報告如下：

一、對三大市場的初步認識

㈠基本概況

1、高郵紡織服裝城:項目總規劃面積560畝，總投資10億元，總建筑面積50萬平米，2006年開工建設，于2007年10月竣工，一期已建成25萬平米的營業房，可容納經營戶2000多家，目前有600多戶已簽約，300多戶正式營業。該城下轄紡織、服裝、皮革三大交易區和名品薈萃、倉儲物流、博覽展示、電子商務、科技研發、世界貿易、生活配套、休閑娛樂等九大功能板塊，該城是以羽絨制品交易為主的大型批發交易中心，可進行傳統交易（一樓），又有精品展示（二樓）和電子商務（三樓）功能。

2、姜堰華東五金城：項目總體規劃1180畝，總投資18億元，首期投資6.8億元，2004年8月份開工建設，2年時間完成了建筑面積40萬平方米，于2007年10月份正式開張，其中有2萬平方米的倉儲、物流，5000平米的社區醫院、8萬平米的商業街等配套設施，可入駐3000多商戶，現已銷售了40%的商鋪。還規劃了80畝，用于國內首家五金主題公園的開發，該城集展示交易、電子商務、物流配送、人力培訓、技術研發等功能于一體，面向華東，輻射全球，是中國新興的國際、國內五金機電采購和訂單中心，國內五金機電產品內銷與出口的重要通道。僅2007年就完成交易額30億元。

3、淮安國際商城：項目總體規劃占地1400畝，建筑面積100萬平米，總投資人民幣21億元，2004年10月份開工建設的一期占地600畝（已有400畝的土地指標）、建筑面積40萬平米，其中倉儲10萬平米、另有堆場8萬平米，總投資人民幣8億元的裝飾建材批發市場群已于2006年11月開業，其中共有13個專業批發市場，經營戶達600多戶，達到92%的入駐率，運營狀況良好。目前在建的屬一期工程，招商面積11000平米，計劃今年10月份開始招商，預計2009年5月份開業。另外商城的汽車站也將在年內破土動工。二期將建成汽摩配批發市場、針織紡織品批發市場、禮品批發市場等市場群，建成后將成為蘇北最大的汽車整車、汽車配件等大型商貿集散地。

㈡主要特征

一是領導重視程度高。這三地市場所在地的政府領導高度重視，在項目建設初期就成立了專門的工作領導小組，由市委一把手書記擔任小組組長，分管書記擔任副組長，市發改、國土、財政、稅務、建設等十多個部門主要領導擔任小組成員，就淮安國際商城,市委還成立了專門的商貿開發區，專人負責開發區的協調幫辦工作。在建設過程中領導多次親臨現場，實地察看項目進展，多次召開各部委辦局負責人會議，現場解決項目運作過程中的各種問題。

二是政府支持力度大。為了營造市場更為寬松的環境，幫助市場招商、留商，市政府相繼出臺了相關的優惠政策：對入駐的商戶前兩年免收工商管理費、企業所得稅留成部分前兩年全額返還，后三年減半返還，高郵服裝城還對城內經營戶的電費，按商、住各半計算收取，還積極向上爭取政策，將服裝城列為省重點市場，使服裝城及早享受重點市場電費按工業普通用電標準收取的優惠政策等等。各市還積極向省廳爭取引導資金，重點扶持企業的發展。

三是市場運作機制活。高郵服裝城對首批入駐的商戶補貼裝修2000元，對每個商戶每月還發放500元的生活費。姜堰華東五金城開通周邊下游市場至該商城的免費直通車，將周邊采購需求整合到該商城，更快更大范圍的吸引客商；每年4月、10月份舉辦中國華東國際五金機電博覽會，以及不定期舉行購銷洽談會，將該商城打造成批發總站和海外采購商的采購基地；該商城以鎮為單位每周組織城內商戶與各鎮企業進行面對面供需洽談，同時組織城內五金產品進行優惠展銷，最大程度吸引客商采購；商城還有專門的研銷體系，免費贈送網上鋪位，定期公布信息，引導市場，打造大型五金機電網上交易。

四是商鋪銷售理念優。淮安國際商城采用商鋪部分出售、部分預約，保留倉儲區、木石材區、堆場、辦公大樓及所有附屬設施全部產權，統一招商，按業態經營，形成了整體規劃的業態區域與靈活多樣的經營模式相結合的運作模式；姜堰華東五金城采取的是開發商業房地產項目的方式，有的根據情況采取租賃工業廠房的方式，銷售理念靈活，其經營狀況較好，商戶在生意越火時越敢投資，經過一定時間的經營，市場容易靠商品的價格優勢形成一個區域，甚至一個城市里的市場競爭優勢，從而經營者在低利潤率狀態下靠高營業額實現利潤。

五是地方產業陣容強。調研中發現，市場充分利用當地產業優勢，依托產業做大市場，形成產業集群：高郵有1000多家羽絨加工業和2000多家羽絨服裝業活躍在市場，全國羽絨服裝業年交易量70%在江蘇，而江蘇羽絨年交易量70%在高郵，波司登、雅鹿、雪中飛、蘋果、金狐貍等國內外數十個知名品牌都在高郵設有加工基地；姜堰是全國汽車零部件生產基地、五金產業基地，五金產業應該說是姜堰的工業起家產業，現全市已擁有五金產業企業1600多家，產值已占工業總產值的60%，涌現出罡陽曲軸、飛船齒輪、揚動柴機等一批行業"小巨人"，五金產業門類比較齊全，個別產品具備一定的品牌和技術優勢。淮安現有各類工業企業1萬多家，門類齊全，形成了完備的化工、紡織、機械、冶金、煙草、食品、醫藥、建材八大支柱產業的工業經濟體系，產業優勢明顯，有2000多個中小企業生產的針紡織產品、醫藥、電纜、工藝品、電子等96個產品獲部省級優質稱號，這些產業基礎與國際商城互動互促。

二、億豐國際商貿港發展情況

億豐國際商貿港位于寶應省級經濟開發區內，京滬高速出口處，是由揚州億豐置業發展有限公司投資建設的，總投資額7億元，占地面積542畝，建筑面積32萬平米，目前一期:10幢4萬平米的商鋪全部建成,正在裝修,7幢3萬平米的商鋪樁基已完成,主體正在建設,6層及12層的商品展示交易區已規劃設計好。年底前可望完成工程量13萬平米。止目前已完成京滬高速、揚栗高速、寧通高速、寧、鎮、揚地區高立柱定向推廣，對東海、浦江、義烏、蠡口等重點資源地區的定點推廣基本到位，寶應地區主要道路的導旗宣傳及一些傳媒推廣全面啟動。各類品牌預約登記商戶1680戶，加盟客商600多戶，現招商工作正向周邊市、縣及重點資源地區全面鋪開。

億豐定位于“一個交易平臺、兩大主題板塊、三位一體模式”：一是建立一個以地方產業特色為龍頭；市場需求為基點的集購物、商務、物流、會展、休閑、服務于一體的現代化大型綜合市場。二是重點打造“玻璃水晶國際貿易會展中心”和建材家居為主的綜合業態類兩大主題板塊。以綜合業態聚集人氣，制造商業氛圍，以專業業態帶動周邊產業，形成產業集群發展。三是致力于市場開發與產業發展和資源整合有機結合。突破傳統的商業運作模式，推行工、貿、研三位一體的市場發展新概念。讓產品加工、產品交易、新產品研發等相關產業形成配套，推動產業鏈的快速發展，具體做法是：

㈠整合資源，借勢發展，市場運作中構建創新

一是產業運作。沒有強大的產業支撐，再大的市場也是"浮萍市場"，堅持服務產業、整合產業、打造產業的發展理念，在市場的運作上，針對玻璃水晶產業的特點，實施前店后廠，在市場內設有產品加工園區、玻璃水晶國際貿易會展中心、水晶工藝科技研發中心，將充分發揮技術研發、產品孵化、人才培訓、新品博覽、營銷推廣等服務優勢。

二是品牌運作。先后投入2000多萬元進行系列大型策劃和推廣活動，各大媒體競相報道，并組織專題研討，通過舉辦"玻璃水晶產業發展論壇"，"品牌商與總代理對接研討"等活動，打造城市名片，通過"知本"與"資本"結合，推進知識經濟的發展。

三是理念運作。將運用商業化推廣、市場化運作、集團化管理和市場運作理念，實行統一推廣、統一形象、統一配送、分體經營的"四統一分"的經營管理模式，在配套上，提供倉儲、貨運、產品加工區、新品研發、信息咨詢、物流配送等服務。

㈡加快建設、強勢推進，實施"三步走"發展戰略

實行“邊建設、邊招商、邊啟動”，層層推進，滾動發展，第一步，2007年11月開工到2008年底前，完成工程量13萬平米，建成商鋪1600戶，第二步，從2009年1月到2009年5月完成工程量11萬平米，建成商業街、“義烏小商品城”等配套業態商鋪900多戶，第三步，從2009年6月到2009年底前完成工程量8萬平米，建成配套倉儲、產品加工園、科技研發大廈等。力爭2010年初全面運營，可入駐商戶2700多戶，初期年銷售額30億元，三年后可達60億元。

三、啟示與建議

隨著經濟的不斷發展，“三產興縣、商貿活縣”日趨顯現，市場應運而生，也是適應經濟發展要求而興建的，將成為地區發展的一個新的增長點。地方政府應解放思想、超前謀劃，全力支持市場的發展，市場應結合產業優勢，彰顯品牌。

㈠加強領導、建立長效工作機制

通過調研，三大市場在建設初期都建立了相應的組織機構，實踐來看，達到事半功倍的效果，提高了工作效率，優化了服務環境，增進了政府與企業的交流，加快了市場建設的步伐，我縣也應成立由相關部門組成的建設領導小組，一把手負總責，分管領導具體負責，明確專人跟蹤服務，定期召開協調工作會議，現場辦公，一事一議，特事特辦，政府貼心的服務，勢必增強億豐快速發展的信心。

㈡整合政策資源、培育企業成長

在新時期下，政府在市場經濟中只有積極發揮宏觀調控職能，配置好公共權力和資源，讓政府“有形的手”和“市場無形的手”有機結合起來，才能更好地引領經濟發展，政府的科學引領對企業的發展起至關重要的作用，應制定相關的資金扶持政策，包括土地、人才、稅收、工商等等方面，還要制定相關的優惠政策，包括子女入學、就醫等等方面，充分體現政府在企業成長過程中扶一把、送一把，做好服務、搭好臺，讓企業當主角，政府的培育、扶持到一定程度，財政資金再退出來。

㈢明確職責，加強溝通合作

在億豐市場建設發展過程中涉及到發改、經貿、財政、稅務、工商、勞動、供電等多個部門，大家要明確各自的職責，增強服務理念與責任理念，制定工作方案，建立工作責任制，各部門注意溝通協調，聯動協作，形成既各司其職又協調配合的工作局面。

㈣利用資源，打造特色市場

寶應的產業資源很豐富，目前已形成電工電器、管件、汽車配件等龍頭產業，教玩具、玻璃水晶等已具規模，寶應也被國家環保總局正式授名為"全國首批生態示范縣"，有機食品品牌在全國名聲大震，億豐要充分利用本地的資源優勢，在打造品牌時，結合寶應的地方特色，形成多元化的市場，將寶應特色產業資源的王牌效應發揮到極致。

㈤準確定位，提高市場平臺

對市場而言，平臺建設很重要，代表了一個市場的知名度及領導重視程度，調研中的三大市場都分別被列入江蘇省重點項目，淮安國際商城還被列為江蘇省全省47個現代服務業集聚區（產品交易類）之一，這些稱號的取得與政府的支持是分不開的，我縣也應重視億豐市場的平臺建設，由相關部門組織有關資料的申報，積極向上爭取，增強市場的競爭力。

㈥大膽創新，拓寬融資渠道

市場在建設過程中投資較大，而回收期是個培育、漸進的過程，由于投入大，建設中勢必會受到資金的制約，金融機構應解放思想、拓寬思維，主動上前，避免教條主義，應改變過去的老思想、老觀念，創新工作，解決市場的資金問題，使之快速發展。

㈦勇破瓶頸，打造誠信市場

目前，億豐已取得的土地指標為135畝，配套的200畝倉儲用地指標尚未取得，制約了億豐的建設，也兌現不了當初對入駐商戶的承諾，待商戶入駐后如果沒有配套的倉儲，會影響商戶的運營，商戶就不可能有信心將經營重心遷移寶應。政府在對待億豐土地指標方面應放寬政策，共同打造誠信市場。

㈧營建氛圍、共推市場發展

市場是一種社會資源，合理調配這一資源，政府最具優勢。目前，我縣的馬路市場、散戶較多，經營著各種門類的產品，分布在縣城的各個鬧市區，政府應牽頭組織公安、工商、稅務、城建等部門，實施"劃行歸市、集聚經營"的政策，發揮市場的集聚效應，形成整齊劃一的專業市場，這種調控對億豐市場的發展起到至關重要的作用。

一個市場的成功同樣離不開周邊的環境，億豐的地理位置顯然是得天獨厚的，區域優勢很明顯。目前東面的寶勝物流一期也已竣工，投入運營，需加快二期的物流建設；對面的新汽車站還在建設過程中，應加快建設步伐，億豐計劃在今年１０月份一期開業，待正式開業時，物流和車站的進度勢必影響到億豐的整個形象，在億豐市場的發展過程中政府應舉全縣之力合力推進。

市場的發展不是一蹴而就的，市場的發展歷程，不僅僅是市場載體一個質與量的擴張過程，也是一個挖掘商業文化的過程，是一個創新經營方式的過程，是一個建立營銷人員人際關系、不斷拓寬流通渠道的過程，一個打造市場品牌的過程，也是全方位培育市場主體的過程，如果沒有這些過程，大規模建設市場是很難想像的，市場建成后將會拉動地區的經濟增長、解決閑散的勞動力，集聚地方人氣，提高地區的知名度，但是市場的回報有一個周期，政府應用長遠的眼光來對待，政策傾斜，培育市場體系，市場也應實施做大市場、做優品牌、多元并舉、持續發展的總體策略,最終形成以人氣帶商氣，以商氣帶財氣，以財氣揚名氣的良好局面，使之成為地區新一輪的增長點。考察組成員：于筆亞 、潘崇祥、石慶旺、張霞、郭艷、林世年  執筆：張霞

寶應經濟開發區管理委員會

二００八年六月二十五日