09商業地產做“勢”最重要

受美國金融危機及全球經濟不穩定因素的影響，導致貿易相對萎縮、出口量減少，許多相關行業如：貿易、海運、物流等均受到不同程度的影響。以青島寫字樓市場為例，為減少運營開支，部分企業選擇了降低對寫字樓品質和租金的要求，退而進駐乙級寫字樓。這導致一部分寫字樓業主在為公司租客續約時采取了特殊折扣及不漲租金的營銷策略。同時，諸多在建的寫字樓項目后期的市場租金策略亦要進行相關調整。

隨著09年東部商業地產市場的陸續放量，外加嚴峻的宏觀經濟大環境，青島東部商業地產項目面臨演劇的挑戰，諸多在建的商業地產項目后期自身如何進行相應調整，抓穩潛在客戶？如何處理好彼此間的競合關系，形成各具特色又相互借力的東部磁場？

一、當前形勢判斷以及銷售情況

“現在是投資商鋪的最佳時期！對商業地產信心百倍！”

安泰信集團國際展貿城項目總經理屠四星總經理

 “我們看到降息了，對我們來講非常的鼓舞的一件事情，特別是對房地產行業，包括現在對投資也好，幾萬億的投資，目前的投資表現，應該有很多積極的信息點，來為我們的客戶理財，為我們的客戶幫助考慮更多的一些方式，做一個充分的分析。房地產來說，是非常縱觀的信息，不會像股市一樣，我們青島這邊，一般來說期房比較多，現在還有就是說，現在買的房子，是為兩年以后的，因為經濟危機，存款現在離去還要繼續往下走，錢存在銀行就沒有意義了，現在的資金沒有出路，股票不敢投，

11月27日表現最強勁的就是5年期的國債和三年期的國債，還有3年期定期存款和5年期定期存款快速的上升，其實利率是非常低的，但是老百姓非常踴躍的購買，老百姓認為，現在利率是下降的，現在買的話，可能還會增值點，在這基礎上，選擇一些高收益的，銀行是最穩定的，因為是國家的，第二在穩定的基礎上，選擇一個高一點的回報。”

 “在現在的階段，尤其是商鋪投資，在現在整個市場環境惡劣的情況下，商鋪投資是最好的投資。因為房地產商鋪投資，住宅投資已經是大起大落了，但是商業地產這塊，價格趨勢是比較平緩的，而且現在的投資收益來講，遠遠的高于5年期債權，看后可以看看股票，青島的住宅的回報率是非常的低的。商鋪投資，實際上在我們現在的市場環境下，老百姓可以接受的理財方式來比較，這是最好的方式。”

 “青啤陸續有項目入市 前期花大力氣調研”

青啤地產市場經營部副部長 薛志云

“剛剛大家談到行業微機、金融危機對我們的影響，我們前期的工作，產品定位這方面我們做的也是比較長的，也不敢非常貿然，都是非常小心的做事。很多的項目以后會陸續的入市，比如說一些高端的住宅項目，還有其他區域的項目。明年下半年我們會陸續的入市。”

張百忍：香港路商鋪銷售仍有壓力 海爾路商圈有望分流市場

“香港中路商圈的寫字樓用量是50萬，我考慮到有一些項目延期的情況下，也基本上差不多。2010年談的話，沒有辦法確定，有一些開工的項目，應該說不會再推遲的，比如說我們看到200米以上的項目，從西往東，萬邦、中鐵、遠雄、世奧、凱越、香港花園等這些項目，商鋪量也非常大，比如說百麗、銀座等，所有的項目加起來，從供應量來說，對市場來說，說句實在話肯定是承受不了的，所有的項目順利的話，經濟不出現經濟危機的情況下，想銷售出去，也是非常困難的。”

營銷創新篇：

集體把是“勢”造好 先做好板塊最重要

把板塊做好再打項目 量價都會有提升 凱悅中心營銷總監 董春巖

 “區域這塊，我個人覺得，后期可能有更多的商業出來，我也希望大家能夠在市場不好的情況下，大家應該聯合起來。現在不是單打獨斗的過程，一開始的時候，大家誰也不知道。我們把這個區做好之后，大家對這個板塊有了認知之后，咱們再打單個的項目。現在的商圈也是一樣。如果我們把片區的商業價值聯合的挖掘出來的話，我覺得我們未來的銷售會更好，包括我們的區域價。現在大家還是單打獨斗，我想過來和大家認識一下，然后就是呼吁一下，如何聯合起來，先把區域打造起來。也希望搜房網能多牽頭做這樣的事情。”

商業地產做“勢場”十分關鍵 香港中路配套需從點變片 安泰信集團國際展貿城項目總經理  屠四星

 “在我看來，商圈的商業設施檔次、量、業態的分布程度，在香港中路已經非常的豐富了。開發商現在有的時候做商業地產的時候，是在做一個“勢場”，我們對市場是怎么看待的，這個是有限的。剛剛董總強調要聯合，聯合的一個方面，是政府那邊尋求更多的支持，對市政面貌的一個改善，現在的街景，香港中路包括東海路是青島市的一張名片。但是旅游的相關的設施配套，遠遠不夠，其實很簡單，我們去成都看一下旅游的發達程度，我們

現在的香港西路的商業網點是一個點，雖然看起來是一片，但是這個片不是很緊密的連接起來。這都是一個店出來之后，再走向另外一個店，在這個過程當中，不是整個感受性的商業街區，我在這個區域當中。本來香港中路是一個大板塊。不管是百麗廣場還是陽光百貨，這些店之間沒有必然的聯系，因為在市政配套上面，政府的規劃上面，沒有把這個當成一個旅游街區。”

在網絡營銷與電話營銷間自由穿梭 合富輝煌山東公司項目總監 段延鋒

“我想任何一個企業都在想這個平臺如何給我們帶來更大的收益？用外面的眼光看青島，不能說站在青島的角度看外面。山東區域總會有一種地域的優越感。像這樣的項目，第一從規模上比不上凱悅，從相關的一些配套，比不過百麗廣場的運作，我們優勢在哪里？我們為什么立足于香港中路？我們經過產品的分析，包括搜房網的一些建議，我們要采取走出去的方式。

在山東的榮成、乳山、煙臺、威海一帶，都有一些外銷的項目，但是真正做到全球發售了嗎？可能沒有。有可能在異地做了一些相應的宣傳和推廣，但那只是一個點，但是我想把面打開，所以就找了搜房網。我們在搜房網做一些項目的廣告宣傳，在山東省內做一個全面的覆蓋，我覺得與其這樣的話，可以改變原來的那種單獨的主流媒體做廣告，去做短時間的宣傳。”

積極引導好客戶 寫字樓體驗式促進銷售 戴德梁行的項目經理 呂后軍

“一個是廣告的單次投放以后，現在更需要在廣告帶來的作用已經下降了，但是仍然帶來一定的客戶的情況下，如何抓住這個機會。作為我們公司，不管是開發商也好，還是代理公司也好，作

為一個老總，對項目的理解和把握，對市場趨勢的分析，對整個行業的趨勢的分析，能夠更好的去引導客戶，更好的去幫助客戶分析，更好的讓客戶區做決策，我覺得這是一個方面。

另外一個方面，寫字樓的體驗式，以前我們說體驗文化，更多的是用在住宅和商鋪了，現在寫字樓這一塊，這種營銷方式也是一個創新，實際上就是依托于一種產品的創新。對寫字樓的銷售起到一種很好的作用。”