中國商業地產專家報告 擴大內需要靠商業地產  下

　　三、主力店

　�。�1）百貨業

　　2008年大城市的百貨業發展略有飽和，但二、三線城市的發展存在不均衡的現狀。現在的百貨店雷同現象非常嚴重，趨同化是正常的，趨同化也是發展。趨同化就可以從低級競爭走向高級競爭，從特色競爭走向個性競爭，就會出現個性化，百貨公司購物中心化的局面開始出現。

　�。�2）超市（大賣場）

　　作為對商業零售影響巨大的民生性綜合超市（俗成“大賣場”）在大中城市已被外資占據絕對壟斷地位，但在二、三線城市，特別是新區、區域和社區商業中心，本土化的中型超市和小型超市開始呈現蓬勃的活力，極大地滿足和豐富了人們的日常生活。而一、二線城市的高端商業中心則出現主題化和特色化的類型超市，如進口商品超市和生鮮、化妝品和書店等主題超市。

　�。�3）次主力店（區）

　　隨著購物中心和大型MALL的遍地開花，幾乎每個級別的城市都在建和開業大型的商業中心，由于國內外知名主力店資源的有限，尤其是主力店的租金殺手效應，越來越多的購物中心開始拒絕主力店的進駐，而更多采用國際通行的次主力店、主力區和買手店等大型單店和集成店的方式凝聚人氣和提高競爭力、租金水平與平效性，如必勝客、俏江南、運動100、紙老虎甚至一些兒童體驗中心和教育服務機構等餐飲休閑和新型業態業種大有成為與主力店平分秋色的勢頭。

　　（4）院線

　　曾經給無數中國人帶來美好回憶的電影院如今已成為與百貨和大型超市并行的主力店業態，并登堂入室成為購物中心中最凝聚人氣和最有效拉動關聯消費和同向人群的業種，并得到迅猛的發展，幾乎每個大型的商業中心都要引入電影院，并成為新一輪經濟危機下零售業中唯一和大眾餐飲沒有下降的業種。更有趣是有統計表明美國的歷次經濟危機中電影都成為廣大市民最物美價廉的排泄郁悶和尋求快樂的方式。

　　（5）經濟型酒店

　　受美國“次貸危機”的影響，經濟型酒店的國際融資發生困難，受國內經濟的影響，經濟型酒店的運營成本有所增加，受物業租金成本的上漲，經濟型酒店的利潤有所下降，局部城市經濟型酒店的競爭有所表現，出租率和平均房價開始有所下降，股市等百姓投資渠道的減少和獲利能力的下降也開始導致經濟型酒店有所下降。

　　中國經濟前半年依然持續、健康和高速發展，GDP還是保持一定比例的增長，2008年中國經濟型酒店的絕對數量還是非常的小，但中國的出游人數在增長，入境的人數也同樣在增長，老百姓的收入和可自由支配的時間在增加，這一切導致經濟型酒店呈上升趨勢。

　　四、餐飲業

　　餐飲業在商業地產中的份額越來越重要，引起了商業地產商的更多關注，特別是在開發招商階段就非常關注與餐飲業建立聯系，也給更多餐飲品牌提供了很多發展商機。全國人均餐飲消費2007年以前始終沒有超過1000元，2008年以來達到了1158元。

　　2008年第四季度以后，發生了全球性的金融危機導致經濟蕭條，在美國，對餐飲業沖擊很大，但中國的餐飲業并沒有受到什么大的影響，洋快餐仍然很紅火，而且價格也堅挺。2008年上半年報道餐飲企業會聯合起來進行漲價，但基本上沒有出現，都是企業自主調整價格。

　　2008年的中國餐飲業繼續穩步發展和持續發展，目前來說還是比較樂觀的。因為餐飲業有高端、中端、低端，高端餐飲可能會受到一些影響，特別是一些商務餐飲和政府宴請活動的餐飲。大眾化餐飲出現發展好的勢頭。

　　餐飲業在提升自我品牌、規�；�發展、連鎖化發展方面步伐越來越快。品牌擴張速度很冷靜，也很穩健的，不再單純追求數量，而是追求質量效益。一些好的正餐品牌基本不做加盟，完全靠自己經營，靠自己的管理團隊來發展品牌。餐飲業發展存在需要資本支持的現狀以求不斷取得擴張，并引起了海外投資者的關注。大眾化餐飲越來越引起了國家重視，引起了社會關注。

　　趨勢

　　一、商業網點

　　2009年市區級商業中心市場空間依然很大，前景好。在我國城市發展中，不少城市出現了衛星城和新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)，樓盤的成片開發而形成的大型社區，加上小城鎮的建設，這些都需要商業設施配套，這就帶來了兩個問題：一是如何進行商業配套，二是具備了區域商業中心的人口支撐，而沒有區域商業中心商業設施支撐。

　　市區級商業中心一是能聚合城市資源，有較完善的公共設施的配套；二是產業鏈的完整性和互動效應；三是土地資源的不可再生性；四是商務物業的經營可持續性。因此，在商業不動產中，市級區級商業中心上的物業是升值潛力最大的物業，是最好的投資市場，是抗跌性最強的投資產品之一，是財富最安全的生存方式，也就是說，在城市發展和經濟增長時，具有的高增值性；在經濟下滑時，具有高抗跌能力和保值性特質，并具有較好的變現性，有這些好處，理所當然吸引了眾多投資者的眼球。

　　社區商業發展相對落后，但它的市場和潛力就越大，它的發展空間同樣就越大。面對金融危機，現在中央提出一要擴大內需，這是明2009年經濟工作的重點，“便民消費進社區，便利服務進家庭”；二是國家出錢9000億，大力發展保障性住房,這都要商業網點配套，可見是利好，“商業地產的發展機遇”歷史地落到社區商業發展上。

　　二、購物中心

　　（1）國際購物中心

　　政局的穩定將會導致2009年中國零售市場依然會迅速發展，尤其是40歲左右的消費者對品牌的認知程度和消費能力會進一步提高，巨大的人口數量和消費市場會使注意中國市場的投資商感到樂觀。面對目前的經濟危機，很多國際投資機構依然看好中國市場，并開始關注中國二、三線城市，在這些城市規劃適合當地的區域性購物中心，潛力巨大。

　�。�2）國內購物中心

　　購物中心對于零售商的渠道地位和經營價值會得到提升，并將拓寬、改善甚至改變連鎖企業的經營渠道；不同業種、業態之間的相互拉動，使購物中心更加具有生命力；服務于區域性消費的購物中心會更加具有發展活力；奢侈品和高檔購物中心繼續保持吸引力，但開發難度和招商難度依然會存在。

　　購物中心的產品種類在這些城市還是比較單一的，產品種類還有大的發展空間，完全可以發展一些社區鄰里中心，還有地區商業中心等。原來的城市商業中心區域存在舊的商業改造升級的機會，同時有新的城市商業中心更始方興未艾興。像成都的南部新區，重慶的北部新區，還有合肥的湖濱新區，鄭州的鄭東新區，還有南昌、長沙等都有這樣的一些城市中心在逐漸的興起，行政中心都已經遷了過去。城市的二元化（郊區化和中心化或稱舊城改造與新區興建）正主導著中國的城市（鎮）化進程和商業地產發展的規模和節奏。

　　三、主力店

　�。�1）百貨業

　　中國二、三線城市的百貨業將有很好的發展時機。隨著人們生活水平的提高，對品牌的意識、對自己消費的意識都在提高，反過來講對商場的要求也提高了，所以百貨業的發展亟待進一步擴大，而且提升整體品牌。目前國際國內一線品牌、國際知名品牌和國內知名品牌開始進入二、三線城市，現在遠遠不夠，中國的名牌和區域的民族品牌將有很大的發展空間，。

　�。�2）超市、大賣場

　　一些二、三線城市由于地方招商引資的強勢需求和開發商資金實力不足的影響，包括一些新興商圈拉動市場和消費的欲望，國際品牌超市可能會趁虛而入加快布點的速度。但在一線城市和一些中心型的商業物業將會遇到比較強烈的抵制。而一些國內的連鎖超市和區域品牌超市，如果能降低條件，采取與商業地產開發商共生共榮的經營策略可能機會多多。而城鎮化和社會主義新農村的建設包括經濟適用房、保障房和廉租房的建設，也會給一些新興的社區超市到來廣泛的機會。

　�。�3）次主力店（區）

　　將成為未來一、二線城市中心型和特色型購物中心的主流業種，將會成為一、二線城市區域購物中心和二、三線城市都心型購物中心與主力店平分秋色的業種，將會成為二、三線城市區域購物中心的輔助業種。而一些近年來以專業店如國美電器等為主題模式的品牌專業店將會以旗艦店和專業店的獨立形式重新回歸百貨店、購物中心和商業街。

　　（4）院線

　　院線的購物中心化和混搭化（與文化娛樂、餐飲休閑和電影衍生產品如發布會、專業報刊書籍和偶像產品等業種的互補和搭配）將成為主流。

　　（5）經濟型酒店

　　2009年經濟型酒店因為克服成本上升而帶來的利潤會有所下降，中國經濟受世界經濟的影響，2009年酒店經營壓力可能將更大。

　　消費者開始對品牌經濟型酒店的關注度會越來越高，不再片面追求經濟型酒店的表面概念和物美價廉，更關注顧客自己核心需求是否被滿足，對酒店的綜合質量要求越來越挑剔，也將選擇能夠為他們提供更人性化的、更安全、更健康、高質量的酒店產品。

　　投資者對經濟型酒店的投資興趣在降低，就像一場美夢將被驚醒，對專業的酒店管理和中長期的投資開始發生興趣，并開始有所行動。

　　由于成本的推高，有一批小型的連鎖酒店或經營管理不善的酒店將被淘汰出局，房地產商的房產銷售發生困難，轉投經濟型酒店概率增加，對于想擁有酒店物業的連鎖公司將是一次機會，對于有專業管理和經營經驗的連鎖酒店公司將是一個提升顧客忠誠度的機會。

　　經濟型酒店的發展將朝著專業的、高品質的、節約型的方向發展，品牌將是優秀經濟型酒店的追求的主要發展動力，它代表著產品、質量和服務，經濟型酒店需要擴大銷售渠道，從雜亂無章的渠道中找出有信譽、雙贏的、消費者滿意的渠道合作伙伴。

　　四、餐飲業

　　2008年9月財政部、商務部對加快廚房建設，推進早餐工程拿出資金支持，在全國城市選擇一批重點項目支持，加重大眾化餐飲也是重要組成部分。餐飲業發展勢頭應該是根據國計民生需要，根據老百姓內需也會加快發展步伐。

　　餐飲業未來會繼續與商業地產更好的合作，會出現一些合作平臺和機會，為餐飲企業進入更多商圈、購物中心牽線搭橋，真正跟著購物中心走的這種趨勢會越來越明顯并正在成為并必將成為購物中心的主體業態而且比例不斷提高有的已超過50%。

　　后 記

　　商業地產是商業與地產聯姻的產物，也是與金融嫁接的橋梁。隨著商業地產發展和培育越來越水乳交融，無論是商業地產的業態布局、規劃設計還是營銷都千姿百態，2009年會越來越細分化。而且針對商業地產特點的銀行信貸品種和REITS等本土金融創新的產品在專家的多年呼吁、相關部門的大力推動和民間實驗的基礎上包括海外成熟經驗和教訓的洗禮下將有重大的突破！2008年國家提出建設保障性安居工程、廉租房建設、棚戶區改造、農村危房改革試點等等，對商業地產是利好消息，最近三年之內建設部要動用中央財政9000億進行保障性住房建設，很大一塊就是新區建設，也會給商業地產提供巨大的投資機會。2009年低端商業地產會有一個比較大的看好利好消息，上半年商業地產發展可能還會有困難，下半年就會有回暖。我們期待行業的第二個春天能早日來臨。　　發布機構：全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會