重慶二手房明年推行網上簽約可避免中介"吃差價"

最遲明年上半年，我市將推行二手房網上簽約制度，此舉最大的好處是——防止中介公司吃差價、一房多賣，并有利于主管部門隨時了解二手房成交動態，及時作出調控舉措。市國土房管局昨日表示，目前正在開發二手房網上簽約的管理信息系統，早則年底即可實行。

    中介暗箱操作將終結

    “一旦二手房推行網上簽約制度，不僅有利于購房者，也利于政府準確調控樓市，還有助于規范市場競爭。”昨日，中原重慶公司負責二手房業務的副總經理何偉堅表示，目前在廣州、深圳和北京等地，都推行了二手房網上簽約制度，他們公司在那邊的分店對此感觸頗深。其最大的好處就是讓二手房成交更加透明，避免一些暗箱操作。

    “目前，我們正在進行系統開發，預計最快年底，最遲明年上半年就能推行。”市國土房管局相關負責人昨日透露，我市開發建設二手房交易網上管理信息系統，將公開二手房信息發布和交易登記等流程，推行二手房網上簽約制度。

    這是加強二手房監管的信號。此外，市國土房管局還有三招加強管理，其一，要求房地產中介機構按照規定辦理行政備案，將其經營行為納入房地產管理部門的日常監管范圍；其二，對實行代理銷售的房地產項目，在辦理預售許可時要求委托已行政備案的中介機構代理，中介代理人員必須取得執業資格證書；其三，開展全市房地產經紀機構清理和市場秩序專項整治。

    可防中介機構“吃差價”

    二手房的網上簽約，最受益的將是購房者，它能有效防止一房多賣、陰陽合同、中介吃差價等。

    何偉堅說，從外地網上簽約的經驗來看，由于房源要在政府許可的網站上公布，并且要核實房源的實際情況，這就杜絕了中介一房多賣的情況。比如說，現在如果房東把已抵押給銀行的二手房拿出來賣，購買者要等交了定金或付了房款，簽了合同，才發現無法辦理產權。雖然依法房東應退還相關資金，但實際操作起來，手續復雜，誤工誤事。

    網上簽約關鍵在于提前標注了二手房的價格，這大大地增加了中介吃差價的難度。何偉堅說，本來100萬元的房子，由于中介公司代辦所有的手續，雙方不見面，如果中介公司賣成120萬元，但實際給房主的只有100萬，中介公司“吃”掉20萬元，這將損害買賣雙方的利益。如果網簽，成交雙方見面，這讓中介公司很難再吃差價。“如果吃差價的公司較多，會造成房價虛高，從而影響市場情緒。”何偉堅說。

    網簽能規避騙貸騙稅

    在二手房的實際操作中，有時候買賣雙方做兩份合同，一份應付銀行和稅務部門，一份為買賣雙方的實際交易合同。一家品牌中介公司負責人說，比如為配合購買者騙貸，就把成交價格做高，從而騙取更多的貸款，用貸款來彌補首付款。比如成交價格100萬元的二手房，首付三成要30萬元，但購房者只有20萬元的現金。雙方簽訂兩份合同，交給銀行的合同標明成交價150萬元，真正的成交價格為100萬元。同樣首付三成，150萬元能獲得105萬元的貸款，多出35萬元的貸款用來填補首付款。這樣做，加大了銀行的風險。以后網簽，信息和銀行共享，銀行就能清楚地知道成交價格。如買賣雙方網簽時登記的成交價格是騙貸價格，如上述例子中的150萬元，房東可以憑此找購房者執行150萬元的成交價，購房者肯定不會這樣做。

    相反，買賣雙方為了規避5.5%的營業稅和1%的契稅，都會想辦法把成交價格做低，目前也通過“陰陽合同”實現。例如本來100萬元成交的二手房，繳稅的時候標注為成交價50萬元，一旦網簽，稅務部門直接查看成交記錄就行了。

市場影響

    利于政策調控平穩房價

    二手房網簽，還能幫助樓市調控，有助于平穩房價。

    中國指數研究院高級分析員郭雨明說，目前主城區樓市的成交數據，公開的主要是一手房成交數據。其實二手房數據很重要，市場有了風吹草動，往往最先在二手房市場體現，然后傳導到一手房。比如去年初，我市的二手房2月和3月成交量回暖，到了3月末，才傳導給一手房市場。“如果購房者、政府和房企能提前知道這些數據，各方的決策就會更快，調控政策也可以進行相應的調整。”

    將加速小中介淘汰

    “一些小中介的日子肯定不好過了。”鋼運置業董事長代育松說，特別是那種靠“吃差價”、幫客戶騙稅騙貸的公司，一旦推行二手房網簽制度，這些中介公司將沒有生意可做，會被市場淘汰，進而凈化市場，有助于市場的良性競爭，比如說提高經紀人的服務水平。

    郭雨明認為，整個房屋中介市場的資源會進一步向品牌中介集中。從外地實行網簽的情況看，政府會設置門檻，比如說一定金額的預賠保證金。例如預先交付100萬元的保證金，一旦中介公司違規，政府先拿這個資金來賠付購房者。這個錢，很多小中介公司是拿不出來的。