商品房庫存接近10萬套 上半月樓價環比降2.5%

　　上半月成交均價微降2.5%

　　北京中原市場監測顯示，調控以來的4個月可以分為2個階段，4-6月的數據大跌，到7-8月的地量盤整。8月上半月北京商品房市場住宅除經限外成交量為2339套，相比6月及7月數據均有明顯上漲，環比7月的2133套上漲了9.7%。而成交均價則繼續保持下調的趨勢，環比7月同期的22140元/平方米，8月上半月商品房均價為21580元/平方米，下調了2.5%。

　　據了解，7月下半月取得預售證的樓盤主要位于中低價郊區，特別是大興等項目大部分在8月簽約，使得商品房成交價格從新政以后持續下調。同時，新政4個月來，大量的剛性需求并沒有等到樓市價格普遍的下調，一些觀望情緒逐漸松動，這也導致了一部分購房者開始入市。

　　商品房庫存接近10萬套

　　另據北京房地產管理網數據統計，8月份商品房庫存數據繼續大漲，目前的商品房庫存數據已經達到了97167套，相比新政前的4月上半月的85344套，上漲幅度達到了14%。環比7月上半月，庫存上漲也達到了7%。而且最近商品房市場的竣工面積明顯開始上漲，都將給9月以后的樓市帶來銷售壓力。

　　低價新盤對市場影響有限

　　8月部分遠郊區項目低價熱銷。其中房山半島家園以均價13650元/平方米預售854套房源，吸引了近10倍購房者，不到一星期簽約量達到了628套。而大興的保利茉莉等項目17000的開盤均價也出現了購房者爆棚的現象�？梢娔壳笆袌霾⒉蝗鄙傩枨�，只是因為價格未降。

　　不過，我愛我家市場研究中心認為，此輪新房降價對周邊二手房價格影響有限。一是新政以來，北京的二手房價格已經先于新房下降，降幅達12%左右，因此進一步下探的空間有限。其次，目前二手房都是現房，社區成熟，配套完善，即買即住，符合目前市場上主流購房人群——自住型購房人的急切心理，需求強勁。第三，目前的業主購房年代較早，當年的購房價格很低，幾乎不存在虧損的可能，而且今年租金上漲幅度較大，租金收益提升，進一步降低了業主的出售意愿。

　　交易反彈全靠低價新盤撐腰

　　針對目前部分報道認為市場開始出現反彈，北京中原認為樓市依然處于調整中。剛剛過去的8月第二周，由于缺乏新入市低價盤，成交下滑明顯。北京市房地產交易管理網的統計顯示，8月8日—14日，全市新建商品房（不包括經適房和限價房）網簽總量為789套，環比8月第一周的1437套下滑超45%，與去年同期相比，則下跌了76%。

　　市場研究部總監張大偉表示，近期入市的大量住宅類土地，大部分為低價成交，開發商能夠采取較低價格入市，而且，不僅國資委、住建部、銀監會重申宏觀調控政策持續，北京還出臺了對第二套房貸認定的細則，因此樓市調整還將持續。

　　二手房處于僵持階段

　　北京房地產交易管理網數據顯示，8月上半月的二手房住宅總成交為4821套，雖然環比出現了1.5%的上漲，但是相比新政來依然處于調整中，相比4月同期更是依然下調了7成。

　　市場分析人士表示，從買賣雙方的動態來看，8月二手房市場中，買賣雙方仍處在僵持階段，業主看好后市，認為房價有回漲空間而不松口降價，客戶仍在期待二次降價潮而保持觀望，以致二手房成交量繼續走低，交易依舊不活躍，雖然局部區域數據有輕微反彈，但是目前并沒有形成明顯的市場反彈跡象。

　　北京中原認為，在隨后的三、四季度，二手房市場將依然處于低迷態勢，交易量仍將在下行通道上徘徊。同時，交易價格仍有一定下調的空間，并將在回落后走穩。從更長期來看，房價將逐步出現實質性的下跌，并逐步平穩下來，屆時二手房交易量終將會有所上揚。