商業地產投資“退路”開啟

 近日，房地產投資信托基金(REITs)“破冰”與險資投不動產開閘的消息，令商業地產再度升溫。國內首家人民幣商業地產投資基金——高和投資董事長蘇鑫對媒體表示，REITs放行和險資投向放松將為商業地產投資提供理想的“退出渠道”，同時也為安全性資本提供避險式投資的場所。顯然，在住宅去投資化的過程中，商業地產的投資價值將進一步顯現。業內預測，下半年，北京等一線城市商辦物業的租金和售價將繼續“補漲”。
 

　　據業內權威消息，REITs可能在8月底獲批，第一個獲準上市的項目是天津的保障性住房項目，而證監會版本的REITs也已在準備籌備階段，上海浦東部分商業項目可能作為試點，并最終在上海交易所上市。目前，REITs將采取比較保守的債券型形式，在銀行間率先發行，這類產品與業內企盼的商業地產新融資平臺有一定差距。不過，銀行間發行的債券型REITs，與有抵押物的信托融資類似，仍能起到融資平臺的作用；更重要的是，債券型REITs放行的指向性意義明顯。今后，具有更強融資平臺作用的證券型REITs產品必然會加快設計和研發，政府在試點之后推動其進一步發展的可能性很大。

　　根據國際慣例，REITs作為商業地產投資方的主要退出渠道，一旦獲得良好的發展，既可以開辟銀行以外的地產融資渠道，減少房地產對金融系統的風險；同時，也為大量尋求穩定收益率的安全性資本提供新的投資場所。顯然，這對未來商業地產繁榮有較大推動作用，而商業地產并不與民生問題有較大矛盾，且能提供大量就業機會和持續穩定稅收，預計政府會持鼓勵的態度。

　　另一方面，保險資金進入不動產投資領域的門檻也有所放低。剛剛公布的《保險投資運用管理暫行辦法》卻比預期中的要寬松得多。保險公司季末資產10%可用于投資固定資產，這意味著未來有超過3000億元的保險資金可進入房地產市場。盡管暫行辦法仍不允許保險公司投資土地開發，但對投資自持物業并未做出明確限制。保險資金要求長期穩定的收益回報，這就決定了保險資金的主要投資方向為商業地產。

　　商業地產與住宅相比，一度受到“冷落”，北京上海等地還形成“價格倒掛”。這主要是因為商業地產占用資金多，且缺乏順暢的資金退出途徑。香港恒隆地產最成功的商業地產項目如今可以帶來31%的回報率，但是，這需要投資10至15年以上，大部分開發商沒有這樣的資金實力。

　　REITs和保險投資的放開，將在未來解決商業地產融資和出口問題。商業地產需要大量資金，但依靠新的金融創新，遠水難解近渴。按照蘇鑫的觀點，商業地產的最佳出口是安全性資本。安全性資本的特點是追求安全性，可以承受低回報，希望有穩定的收益，絕少投機，對資產的地段敏感。

　　目前，中國最有代表性的安全性資本來自山西、內蒙的能源民營企業主。如果基金或開發商能夠在安全性資本介入之初，就簽訂相關的法律文件，使商辦物業具備與REITs和保險資金對接的可能，那么，這種投資將在商業地產市場上占得先機。