成交量走低 地產股難言否極泰來

世聯地產市場研究部在其7月報告中也認為，樓市全面促銷和降價的局面還未出現。值得注意的是，7月杭州均價環比下降幅度最大，達18.16%，與之對應的成交量就上升了248.59%，在一線城市中表現最為突出。

不過，上述中國指數研究院的高級分析員認為：“均價是否松動，還得結合成交結構的變動來看，比如，深圳7月份均價有微幅上漲，但是接下來的8月頭兩周均價又下降了，之前大約是2.2萬元每平方米，現在大概降到1.6萬~1.8萬元每平方米，這很可能是高端住宅退出市場，市場成交的多是價格較低的中低端住宅，簡單一算，均價就下來了。目前看來，在售的中低端住宅，并沒有明顯松動。”

“現在是小戶型好賣，首次置業不受信貸政策打壓，90平方米以下仍可享受利率和契稅的優惠，80后對住宅的剛性需求仍然存在。” 在這輪供需博弈中，開發商當前的應對策略是調整推盤順序，先把中小戶型推出來，并寄望于通過中小戶型的快速銷售，來快速回籠資金。“調整推盤結構，集中推中小戶型，如果銷售節奏能控制好的話，資金量也能跟上。”該高級分析員表示。

萬科就是一個很好的例子。上半年萬科成交的戶型，普通中小戶型占比高，144平方米以下的戶型達到萬科整個銷售量的89%。萬科的住宅產品中，本來中小戶型占比就高，何況萬科還主動推中小戶型。所以雖然宏觀調控，萬科上半年銷售的完成情況仍然比較好，超過年度任務的40%。

雖然，地產股似乎還面臨9~10月份房價松動的風險，但是李大霄表示：“10月份的降價，對股價沒有影響。地產股價格從高位跌到超過50%，接近2008年的低谷水平，2008年是外部金融危機、內部宏觀調控，今年的背景則是經濟向好復蘇，今年和2008年，不可同日而語，之前地產股的調整是過于恐慌了。影響地產股價值的最重要因素，還是城市化進程和人們對越來越好的居住條件的需求。和發達國家相比，中國的住房有非常大的改善空間。走精細化路線的地產商，會在分化的地產商中突顯出來。”

對投資者來說，之前超跌的股價已經充分反映了市場對政策調控風險的預期，現在股價能回升多少，更關注的應該是短期內，哪些企業能在調控中一如既往的收獲業績，哪些公司又能在調控后的地產新格局中發展壯大？

“或許受A股反彈的影響，地產股股價多少都有反彈，但是如果樓盤成交量上不來，股價上升就很難持續，反過來，目前股價表現比較好的地產公司，肯定也是銷售完成比較好的企業。”上述中國指數研究院高級分析員表示，“開發商的產品結構，對銷售計劃能否完成影響最大。”

四大地產股估值低

短期來看，中小戶型占比較高的萬科，在產品周轉、資金回籠上，拔得頭籌。瑞銀證券認為，萬科具有一如既往的良好執行能力，房地產調控政策出臺后的5~7月，萬科的銷售面積甚至較去年同期提高了6.9%。由于采取了“以活躍成交為目的”的主推90平方米以下戶型的推盤策略，萬科的銷售金額和面積在A股上市房企中排名居首。

強調快速周轉的萬科，在目前市場調整狀況下，勢頭也不變，維持年初的新開工計劃，不做削減。國金證券[15.00 -1.06%]發布報告認為，這種想法有一定代表性，可以避免重蹈2008年覆轍，即如果縮減新開工面積，一旦市場復蘇時將面臨無盤可賣。

不過，如果從另一個角度看，萬科也只有快速開工、快速賣樓，才能維持資金的正常流轉。正如萬科副總裁肖莉在2010博鰲房地產論壇所講，萬科在資金來源上，其實也沒有特別的優勢，主要靠賣樓的錢，也就是預售款，由于從2009年到今年，資本市場仍然關閉，萬科的經營活動現金流在資金來源中的占比達到72%，而這個72%就是賣樓的錢。

總的來說，分析師們對萬科這個企業應對市場調整的穩健和從容，還是給予了肯定，這也是萬科股價近期能夠走出七連陽的原因所在。根據Wind資訊，截至2010年8月12日，44家機構對萬科的2010年每股收益的預測均值為0.63元，凈利潤預計比上年增長30%。以萬科8月18日8.79元的收盤價計算，萬科2010年的預期市盈率約為14倍。

與萬科的穩健相比，保利地產則顯得有點激進。在調控之下，保利的土地儲備和新開工均保持高速增長，看起來對未來充滿信心。由于預收款的大幅增長，保利地產的凈負債率甚至呈現出偏高的狀態。不過，光大證券[15.75 -0.06%]認為，剔除預收款的真實資產負債率指標，保利地產的財務安全性與萬科接近。

只是，從2002年就將商業地產作為戰略之一，并將上市以來的大部分利潤沉淀在商業地產中的保利，似乎比萬科要先知先覺，后者至今仍處于商業地產的啟動中。根據Wind資訊，22家機構對2010年保利地產每股收益的預測值為1.05元，凈利潤預測增幅36%。以8月18日保利地產收盤價13.16元計算，2010年預期市盈率為12.6倍。

與保利和萬科大量推盤不同，招商地產和金地集團走的是精品路線。在信貸調控下，中高端住宅的需求出現萎縮，即便接下來市場價格松動，中高端住宅對價格的彈性也不大。但是如果市場轉好，中高端住宅的需求一旦放量，手持大量中高端住宅的開發商，業績就會大增。只是在市場好轉之前，這類開發商需要挺過資金的壓力。

相比金地集團，招商地產由于有招商銀行[13.98 -1.55%]和招商局集團從信貸到土地的鼎力相助，似乎更被市場看好。根據Wind資訊，26家機構對招商地產的2010年每股收益的平均預測值為1.26元，以8月18日20.65的收盤價計算，招商地產的2010年預期市盈率為16，相比萬科和保利地產有點偏高。而31家機構對金地集團2010年每股收益的平均預測值為0.53元，以8月18日的6.9元收盤價計算，金地集團的2010年預期市盈率為13。