商業地產市場回暖 城市綜合體迎來黃金時代

    從去年下半年開始，中國的商業地產出現了很重要的轉型，原來業內一直談租售結合的問題，但從去年下半年開始，持有性物業、資產性物業持有的比例，在很多品牌開發商的公司資產配比上達到30%。這個配比適應了資本市場比較的需求，另外也說明中國的城市化進程，預示著中國未來的資產物業升值的空間。

    全國工商聯商業不動產專業委員會主任兼秘書長朱凌波認為，城市綜合體一直是業內最關注的商業模式，“去年我們出了中國第一本城市綜合體的報告，七月份我們辦了第一個城市綜合體的研究班，反響非常熱烈，城市綜合體為什么現在這么熱，從大的外部要素來講，從城市國際化發展的趨勢來講，有幾個指標可以參考。”

    朱凌波指出，“在城市化的提速期，人均GDP七千美元的過渡時期中，第三產業在很多城市成為支柱產業，甚至占的比例非常高，還有公共交通系統的發達，這個要素在中國有很重要的體現。”

    首先，中國有二十多個城市同時在建地鐵、輕軌，中國未來的快速交通必然將排名世界名第一，中國的汽車生產出口已經排名全球第一，中國市場消費總量也很快會超過美國，形成全球第一，奢侈品已經全球第二……

    這代表著市場發展的趨勢和狀態，中國的城市綜合體為什么發展這么快？

    朱凌波作了一個比喻：城市可以比作一個棋盤，城市綜合體就是棋眼。“我們中國房地產大盤時代的開發模式，是以犧牲人們生活質量為代價的單一功能的城市化，不是按照城市功能配置的，而是單一功能的。”他說，“全世界生活環境排名最好的城市和國家全是北歐國家，芬蘭、瑞典，物質生活發展的速度和人文生活發展的節奏都組合、平衡到了一個點，這就是中國未來發展的一個標桿。”

綜合體——一個城市的形象

    做好城市綜合體不應該一些人急功近利的想法，無論是寫字樓、酒店還是大型商業，都需要同時完成一個城市標志性的，形象的帶動，做好棋眼。

    中國的金融體系多元化，中長期的趨勢造成了以住宅為主體的開發商的資金結構，多元變現的通道一直是非常狹窄單一的，城市綜合體是一種商業模型，資金鏈來講可以是租售結合的，住宅、公寓寫字樓可以銷售，短期的現金流支持購物中心、酒店甚至寫字樓長期的持有和資產不斷的增值，最后用資本市場的變現通道完成價值的最大化。

    中國近三十年快速的城市化，帶動人們追求奢侈品，消費品追求時尚的潮流。如果沒有快速連鎖復制的商業模板，中國的城市化過程中，老百姓的生活靠什么來跟國外競爭或者達到城市化所應該提供的生活質量的提升？

    “城市綜合體這種產品模型的組合恰恰是滿足了人們作為城市市民或者追求城市化的復合型的功能，所以我們叫做城中城，滿足了人們吃喝玩樂等等一站式的全程的7天24小時全程的生活形態。它不是我們單純說的城市綜合體有酒店、寫字樓、公寓的功能問題，而是滿足全新的生活方式的城中城，所以城市綜合體出現今天這樣快速發展的階段是必然的。”朱凌波表示。