藍光地產進京首個項目遇挫

四川龍頭地產企業藍光地產進京后的首個項目“藍光云鼎”8月底開盤。這個被藍光地產寄予了很高期望的項目面市后，銷售業績卻一片慘淡。顯然，藍光地產欲借該項目在京一炮而紅的愿望并未實現。業內人士分析，作為6月1日后入市的商業地產項目，“藍光云鼎”能做成住宅并拿到預售許可證就已經很蹊蹺了，而今曲折開盤后卻銷售不暢，為藍光地產在北京市場的發展蒙上了一層陰影。
>>事件
藍光在京首個樓盤遇冷
    去年12月17日，經過71輪競價后，川企藍光地產以2.43億元拿到了位于豐臺區馬家堡區域的地塊，期望以此為跳板，如渝企龍湖和金科一般成功打入北京房地產市場。藍光地產拿地后精心運作，希望做出一個精品項目，在京城樹立藍光的高端形象。
經過歷時8個月的開發，“藍光云鼎”于今年8月28日正式開盤。按照以往的經驗，新盤開盤首日到現場的購房者一般都遠遠多于房源數，據銷售人員介紹，“藍光云鼎”共推出了300套房源，但記者當天在現場發現，來看房的人遠遠少于此前的預計，開盤儀式結束后，留下來看樣    板間、與銷售人員詳談的人更少。
    開盤前，“藍光云鼎”一直以“石材外立面、南北通透LOFT、南派園林”宣傳產品的宜居性和高端品質。但就記者在樓盤現場的觀察，“藍光云鼎”是一個三排建筑圍合成C字形的9層建筑，只有南側的一排建筑有所謂的“南北通透的LOFT”，北側一排的建筑依然是傳統結構，不但不“通透”，而且會終年享受不到陽光。
    在“藍光云鼎”開盤前3天，記者打電話詢問預訂情況時，銷售人員稱已經預訂出了百余套。但開盤當天，記者在銷售現場的銷控表上看到，截至下午1點，只有39套房源被標記為賣出。而昨天記者從北京市房地產交易管理網看到的數據則顯示，“藍光云鼎”共有354套房源，截至昨天簽約套數僅14套，且沒有預訂套數。
>>探因
受到產權及定價困擾
    光地產拿得的馬家堡地塊是商業地塊，立項是商業辦公樓。該地塊并不具備做高端產品的環境，假如沒有遇到樓市調控的話，這樣的商業地塊很容易操作成“商改住”項目并成功銷售。但藍光地產的運氣顯然不佳，在高價拿地后沒多久，就遭遇樓市調控，房地產市場大勢掉頭向下不說，“商改住”的銷售也基本被叫停，開發商再想打政策的擦邊球變得很難運作。
一位開發商告訴記者，目前雖然北京沒有明文禁止“商改住”的銷售，但在實際操作中，政府各部門對此控制得很嚴格，只允許辦公樓切割銷售，不允許改成住宅，而且層高高于4.2米的LOFT產品基本都不批，“藍光還是很厲害的，在這樣的時節，這兩個環節竟然都能過關”。
雖然預售許可證拿到了，但不少購房者對“藍光云鼎”的產權問題仍有擔心，開盤當天，一位看房人在接受記者采訪時表示，該項目的商業立項與實際開發成的住宅產品不一致，如果管理部門追究起來，恐怕會有麻煩。
    “藍光云鼎”與周邊同類項目相比也并不具價格優勢。“藍光云鼎”的主力戶型為LOFT，開盤均價38000元/平方米，而在同一地域，較早前入市的“七克拉”LOFT均價為32000元/平方米，比“藍光云鼎”便宜了6000元/平方米。在樓市正處于買方賣方角力階段，多數買房人選擇觀望的當下，這樣的定價策略顯然缺乏吸引力。
>>影響
“中國藍光”計劃恐受挫
    此前，藍光地產北京公司總經理蔣志強曾對媒體表示，“集團層面希望通過對北京市場的開拓，把北京打造成藍光地產的第二總部”。藍光集團董事局主席楊鏗更是滿懷豪情地表示，希望借藍光地產進京的契機，“把四川的藍光變為中國的藍光”。
其實，利用北京做跳板走向全國，這是很多現在名聲赫赫的全國性房企都走過的成功路徑。比如重慶龍湖地產[8.86 0.80%]，其把走出重慶后的第一大戰略要地也放在了北京，2007年進入北京后以“滟瀾山”項目一炮打響，此后攻城略地，短短3年內就在北京相繼開發了“滟瀾山”、“頤和原著”、“唐寧ONE”等8個具有標桿性質的項目，獲得了巨大成功。此后，重慶第二大房企金科集團也成功進京，其開發的小湯山“金科帕提歐”也已成為區域標桿項目。
    但是據記者了解，龍湖地產在正式進京以前，曾在北京蟄伏了5年之久，金科地產進京前也在北京深入調研了多年。一位地產業資深人士表示，龍湖地產和金科地產進京之所以獲得了成功，一方面是因為企業產品過硬，另一方面是時機比較好，“后來者如果想在現在這個時機進京，必然要付出比它們更大的投入才能真正贏得市場”。
    記者了解到，藍光地產在四川大本營最擅長的并不是打造高端項目，2004年以前一直著重于商業地產開發，之后才轉向住宅開發。上述資深人士表示，地產企業在進入一個新的城市后，首先應該在自己最擅長的領域試水，“藍光地產有些過于急躁了，在北京開局不利對其走向全國的戰略顯然是一個較大的挫折”。