專業市場商鋪繁華背后風險重重

    “九堡客運中心旁的商鋪需要投資嗎，20年全承包租。”“年回報率不低于8%，合同第六年退租可拿回收益及商鋪款。”“投資項目不受限，資金投入有保障，幾乎是零風險。”近期，類似于這樣的“兜售”電話不絕于耳，推銷模式也是出奇的一致。幾乎是限購政策一落地，分布于杭州以及周邊縣市的此類專業市場型商鋪就開始大行其道了。
 
　　然而記者在采訪過程當中，絕大多數業內人士都表示不贊成購房者把錢投到這種專業型市場商鋪上。“魚龍混雜，而且水太深”。

　　專業市場繁華之下有隱憂

　　這里提到的“專業市場型商鋪”在商鋪的零售市場當中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某類商品經營的專業批發和零售市場，經營內容包括電子、家用電器、家居、建材等。

　　例如杭州現在的九堡客運商圈一帶的新四季青服裝批發市場、新客站商城、瑞紡聯合市場、恒大建材市場、紅星美凱龍、物流市場、石材市場……還例如早些年的諸如桐鄉等地的世貿中心、羊毛衫市場、皮革城、建材市場。

　　以記者接到電話推銷的恒大建材市場為例，該市場位于九堡客運中心附近，目前在售市場一、二層商鋪，一層售價18000元/平方米，二層售價13000元/平方米，面積在20—30平方米之間。銷售員盛敏芝告訴記者，市場承諾8年包租，頭3年的回報率分別為7%、8%、9%，第4年到第9年的租金回報都大于9%，每年的租金回報都會打到買家賬號。如果到第5年開始想退鋪也可以，回購價為原價的142%，“這些回報額都會在合同中注明，沒有投資風險。”

　　土地性質多有風險

　　“投資市場型商鋪的這潭水很深，而且投資難度和專業性都非常強，如果不是在投資界摸爬滾打很多年的人，我不建議他們購買這類商鋪。”資深商業地產人、全國工商聯浙江商業地產研究院秘書長謝成龍如此直接地表達了自己的觀點。

　　“為什么現在杭州范圍內主要的新興市場都集中在九堡，因為那里有大片用地都屬于特殊用地，其中一部分土地是屬于村里的，還有很大一部分是屬于軍事用地，總之開發商都不具備產權證。換句話說，是開發商先從村里租來土地之后再轉租給一個個小業主。”和謝成龍說的一樣，恒大建材市場的銷售員就明確表示其土地為政府軍區用地。除此之外，九堡客運商圈一帶的新四季青服裝批發市場、新客站商城、瑞紡聯合市場、恒大建材市場、紅星美凱龍、物流市場、石材市場等等，均因為土地性質而沒有獨立產權。

　　謝成龍指出，只要是投資房地產項目，首要因素就是必須要有產權，因為誰都無法排除可能會遇到運營不利或者面臨拆遷等變故，到時候只有房產證是受到法律保護的。

　　此前時報就曾曝光過丁橋的海虹安居，該市場的土地性質為共建用地，用途為社會停車場，且開發商在銷售過程中多次出現“一房多賣”的違規操作，所以導致直到承諾的開張期限都無法順利完成施工，被“套牢”的商戶別說拿到返利，就連本金都拿不回來。

　　對于此類商鋪，經常作為代理商的中介公司比較具有發言權。科威不動產此前代理銷售過嘉興一個名叫信源商業城的項目。拓展部經理項銘告訴記者，這個項目土地性質為商業用地，項目類型是綜合體性質，“即便是我們中間商也會有選擇的進行代理，經過正規土地出讓、產權可以分割到戶的項目比較讓人放心。”

　　回報誘人卻無法保障

　　在采訪過程當中，也有業內人士坦言，對桐鄉、九堡這些即將面臨交付的市場非常擔憂。“桐鄉聚集著相當龐大的一批市場，少則10萬平方米動輒50萬平方米。但是這么大的市場競爭力卻沒有相匹配的人流量來支撐，勢必會產生一定的空置率。”該業內人士表示，這批市場在銷售之初承諾前后能給商戶帶來共計30—40%的投資回報，“很有可能會拿不出來，那么就會出現退租潮”。

　　對此，謝成龍也表示了同樣觀點，例如恒大建材市場承諾平均15.6%的回報率聽起來誘人，但是得不到保障。此前因資金鏈問題導致市場無法正常運營的公司也不是個例。

　　對于市場商鋪常見的租金回報承諾，浙江六和律師事務所葉永祥律師認為，國家法律明確規定，開發單位不能承諾租金回報，所以現在的普遍情況是開發商注冊一個獨立的經營管理公司，由經營公司進行返租，租金回報是否有保障最終還是看經營公司的經營能力，如果經營能力不好，“租金回報即使合同有規定也很難真正落實。”

　　例如地處武林路的女人天地，地段不差，但就是因為定位不夠準確，商品價格不低卻定位在“小商品”模式，再加之小業主太多諸多事宜無法達成統一，遂造成市場幾開幾關，現在徹底歇業。

　　再如涌金廣場，雖然地處延安南路商圈和吳山商圈交界處，但也是一個較為典型的失敗案例。先后三次由不同的運營商接手，卻始終沒有起色。“還是定位不明確的原因，再加之道路單行、交通不便等等因素。”盛世管家市場部經理韓毅表示。

　　運營商能力決定投資回報

　　在住宅市場購買受限的情況下，專家建議不要遵循“一鋪養三代”的原則盲目吃進各類商鋪。想要成功實現以租養鋪的模式，商鋪的地段、開發商的品牌以及運營商的操盤能力都至關重要。目前商鋪大致的投資回報率在8%—10%之間，但商鋪投資講究的是長期回報，一個優質商鋪所獲得的長期租金收益遠遠高于初始投入。

　　怎樣才能確保“淘”到一個優質商鋪，除了盡量購買有獨立產權的商鋪之外，地段是其一。無論是購買社區商鋪、商業街商鋪還是市場型商鋪，首先要關注周邊是否有固定客群，或是能否依靠交通和人流獲得穩定的客戶群。

　　其二，找準商鋪自身定位，比如在一個并不是非常繁華、消費水平也不強的區域買了一個大面積商鋪，前景自然是不容樂觀的。

　　三要看運營商是否善于商鋪的經營，對商戶的經營類別有無必要的規劃和控制。如果運營商對商鋪的功能分布和用途都沒有很好的規劃，投資者的風險必然加大，因此投資價值也就相對較低。換句話說，如果樓盤開發商對社區商鋪的經營、招商理念很強，那么社區商鋪的投資價值也會非常高。

　　當然，要求一個市場一開始就生意興隆也是不實際的，有一定的市場培育期也很正常。但關鍵是，投資者不能只盯著開發商承諾的高回報，眼光要放遠，一定要考察周詳，對經營公司的實力和市場的定位有信心，這才是商鋪增值的根本保證。