商業地產  開發、招商銷售、運營分開管理難度大

　　哪里有利潤哪里就有“淘金者”。在住宅限購、投資熱涌商業地產的現狀下，部分投機者或投資機構開始打著商業運營商的旗號蜂擁般涌向商業地產，收購或承包一些荒廢許久的舊廠房、爛尾裙樓等進行概念式包裝，并拆分成小商鋪，然后再出售、招商，從中謀取高額利潤。

　　那么，對投資客來說，你對運營團隊實力及經驗了解多少？這類物業未來的前景究竟如何？回報率真的可以達到預期？你的權益怎樣得到保障？都是需要考慮的風險。有業內專家指出，部分由“二房東”重新包裝的商業項目，在宣傳中大肆宣揚某種“概念”及高額回報率，很有可能是一錘子買賣，暗存各種風險。如概念保鮮期短、交了錢開不了業、回報許諾成空、運營商卷款走佬等。

　　風險之1概念保鮮期有多長？

　　商業地產項目數量的增加，必然使開發商、運營商面臨競爭格局。為了能推陳出新，多數商業地產項目在包裝層面下足了工夫，挖空心思尋找“概念”，以圖撬動投資客的“心防”。

　　據了解，廣州多個商業項目大多是一些代理公司或個人把一些擱置多年的爛尾項目、廠房、運營不善的項目等以低價收購或承包的方式，對其進行“概念式”包裝。所打概念主題多以時尚、潮流為噱頭，行業主題多為化妝品、服飾城、電腦城、皮革城等，在目標定位上，有男士、女士之分，如天河區的靚·1836女子購物中心。

　　主題小商鋪更多的是一種營銷手法，突出的是商鋪未來可能出現的最好的前景，但和未來實際的經營會有一定的距離。單純的主題概念符合了現代商業對市場細分的要求，符合買家的“口味”，但對于經營而言只能算“一廂情愿”的想法“商鋪經營最終是否成功取決于行業經營者對市場的選擇，商業經營方的運作水平。”

　　目前有不少主題小商鋪，打著不同的主題吸引投資者，更多是針對目前商鋪火熱的行情，吸引從房地產抽離的資金。投資者從提出概念到實現概念是需要科學、專業的研究以及完善、專業的運營管理，否則一切概念都是空談。

　　案例：靚·1836經營一年多停業

　　去年1月份，廣州天河商圈首家女子主題購物中心“靚·1836”正式開業。在開業的當天，很多人都很看好該項目，畢竟該項目地處天河熱點商圈的中心地段，直通地鐵三號線石牌橋站，并以特色鮮明的女性定位區別于周邊的大型商場，填補了天河商圈專業女子主題百貨的市場空白。在開業的頭三天，商場更是化身“美麗之旅”，舉辦多種與女子有關的活動，充分展現商場的時尚與藝術的潮流魔力。

　　然而，誰都無法料到，就在每天至少有50萬年輕白領人士進出的天河商圈，該項目經營一日不如一日，主題商場一直冷冷清清，今年以來陸續有品牌撤場。開業前，該店相關負責人還很有信心地表示，非常看好天河商圈的扎堆消費氛圍，商場將目標顧客的年齡段定為18歲到36歲的女性，成功引進近100個品牌。

　　“靚·1836”相關負責人易小雅日前告訴記者，該商場是在5月份正式停業的。“我們集團發展重點在于房地產，百貨并非我們的強項。”目前，該商場大部分面積出租給國美，現正在重新裝修中。原先大部分品牌已撤場，部分珠寶品牌以及餐飲店將會繼續保留。

　　風險之2

　　買了鋪 開發商倒了

　　由于很多主題小商鋪的入市門檻較低，在不少投資者眼里，花五六十萬，甚至三四十萬就能“坐地收租”，在開發商“一鋪養三代人”的廣告轟炸下很容易動心，但中立地產總經理文志堅提醒，買家需小心提防開發商走佬的風險，“這樣的事情之前并不是沒有發生。”為此，他建議買家，購買時可以分期付款，第二期付款的時間可以拖得長一些，或一開始就在合同里備注，如果商場開不了業，開發商要全額退款。

　　案例：承包公司跑了 收租落空

　　白云區專業市場云集，桂花崗一帶更是分布著20多個皮具專業批發市場，高額的租金壓力令很多承租者都夢想擁有自己的產權鋪，因此，當2010年初萬麗國際皮具城的小產權商鋪推出時，市場上曾一度掀起搶購熱潮。

　　萬麗國際皮具城位于鑫耀大廈一至四樓，共有318間鋪，2010年1月份打出廣告，宣稱“40年產權，每年8%返租率”，起步價高達225萬元，很多買家沖著8%的返租回報與開發商耀華公司簽下了商品房買賣合同，當時合同承諾，自合同簽訂之日起5年內，2010年7月28日后商鋪就可以開業經營。160多名買家被吸引入市。

　　然而據記者了解，萬麗皮具城的包銷與承租公司都與偉國集團有千絲萬縷的關系，受偉國集團倒閉的影響，萬麗國際皮具城直到10月也沒有開業，離承諾的開業時間過去了三個月，但商場的裝修還沒有搞好，而承租商萬麗公司走佬了，向買家承諾的高額租金回報無法兌現。160多名業主欲哭無淚。

　　萬麗國際皮具城當時商戶與承租公司簽訂的固定經營合同上約定每平方米月租為800元，如今，萬麗國際皮具城已改名為“耀華國際皮具城”，開發商找來的新經營公司只對業主開出250元/平方米的月租，令眾多高價入市的業主大為不滿。

　　風險之3 招商運營不善 全盤皆輸

　　廣州目前在售的項目中，多個商業項目的開發、銷售、運營是完全脫離的，分別由不同的公司負責。據了解，有的項目是房地產企業開發，但外包給投資代理機構運營，也有的純屬找代理機構銷售的。

　　開發、銷售、運營分開很多時候是一種非專業及急攻近利的行為，開發企業只注重眼前利益，而對項目未來的發展及投資者的利益莫不關心，這很容易造成項目定位與實際偏離、管理凌亂、利益沖突等問題，這種缺乏統一行動的項目失敗的幾率很高。“特別全是獨立產權的商業項目，管理的難度更大。批發市場、購物中心等相對獨立的商業項目，強大有力的營運手段必不可少，這往往需要開發、銷售及運營三位一體，將開發商的利益與小業主的利益捆綁在一起。”

　　一旦遇到糾紛，三個環節相互獨立，三者會相互推脫，業主投訴無門，特別是一些所謂的“返租”商業項目，簽訂合同的是所謂的管理公司，當項目銷售完畢后，返租一兩個月就一走了之，而業主很難追究開發商的責任。

　　案例：不見招商更不見開業

　　位于海珠區前進路的兒童反斗城，本是一住宅裙樓。該項目在亞運會前被投資機構收購，并拆分銷售，首層銷售價格為5萬～8萬元左右，但到現在仍沒有任何動靜，不見招商更不見開業。

　　據了解，該項目定位全國規模最大，業態最全，以寓教于樂服務項目和品牌銷售為主的“漂亮媽媽、可愛寶貝”兒童主題商城，經營品類涵蓋品牌童裝、童鞋、玩具、圖書音像、機動游樂、床上用品、婦女用品、美容美體中心及小家電等孩子成長過程及女性配套所需的一系列用品城。

　　專家PK

　　主題小商鋪投資價值

　　贊成方即使不成功也有后路可退

　　文志堅認為，雖然主題小商鋪存在風險，但目前也有很多成功運作的案例。比如白云區的一些專業批發市場，新市的很多餐飲、鞋類小商鋪等，很多早前的買家都是賺了一大筆，一鋪可以養三四代人了，“對于這些投資客來說，付出的只是幾十萬，但賺的卻是上百萬。”文志堅表示，即使投資這類商鋪不成功，買家也是有后路可退的，“很多商鋪失敗后會有新的投資商重新包裝搞起來，只要所在地點有潛力。”

　　反對方主題小商鋪易群龍無首難運營

　　目前，很多商鋪都是閑置裙樓、爛尾項目等包裝改造而成的，然后冠以“全國某某展示中心”、“銷售中心”或“集散地”等稱號，再以高單價、小面積、低總價的形式和若干年6%-8%投資回報返租等條件，吸引和招攬那些因擔心通脹貨幣貶值的買家。“這些項目本身就暗存很多風險，尤其是一些出售產權的項目，很有可能會因為產權分散、群龍無首而難以運作，長期處于爛尾的狀態。”

　　“上世紀90年代就出現過大批這樣的項目，但多數都是以爛尾或長期糾紛收場，有些至今還不能正常運作。”表示，大家都熟悉的新中國商場至今也未能擺脫糾紛。

　　“老實說，相比較于這些未成型的主題小商鋪，一些臨街的、獨立運營的商鋪的價值更高一些。”他個人更傾向于推薦臨街商鋪，未來投資回報更大，而主題小商鋪的風險高，更考驗投資者的眼光。”

　　記者手記

　　華麗包裝莫當“天降餡餅”

　　“年回報率15%、三年返租無風險……”開發商或運營商的“口號”，對部分不曾投資過商鋪的人來說，可能是“動聽的樂章”，殊不料，這可能是“陷阱”的前奏。

　　如果你盲目“追隨”，可能會像商業地產知名人物陳瑞標所言：“成千上萬的投資者在我們面前英勇犧牲了，我們不斷地提供新的抹布，讓他們擦干身上的血跡，鼓勵他們及新的追隨者繼續投資吧！”

　　另外一個風險是這種商鋪的使用年限問題也值得注意。商鋪的使用年限一般是40年，但很多主題小商鋪都是使用過一段時間后，再由大的投資商來包裝后租售，使用年限被“縮水”，比如，一個單位3萬元/平方米的商鋪如果使用年限只剩下了20年，買家如果算上補交的土地出讓金的費用，真正的單價就上升了很多。

　　　　采寫：記者 嚴艷 徐鳳