天津天鴻大廈：小商品集散地向特色商務樓宇轉型

     以經營小百貨、服裝批發為主的大胡同天鴻大廈，雖然地處環境優美的海河三岔口，但經濟效益并不明顯。近日，記者從紅橋區獲悉，該區投入100萬元啟動資金，開始調整天鴻大廈經營業態，由小商品集散地向特色商務樓宇轉型，爭取通過3年努力打造“億元”樓宇，發揮其在商業旺地應有的作用。

　　小倉庫——“沉重”的負擔

　　2003年，總建筑面積8.5萬平方米的天鴻大廈投入使用。但由于諸多歷史原因，本定位為白領上班的寫字樓卻成為小商戶們存儲貨物的“倉庫”，“除了1至5層為商場設置，6至22層有551套‘倉庫’，占了總數的71%。”天鴻大廈樓宇辦公室主任付洪武告訴記者。
　　由于“倉庫”的存在，大廈內大宗貨物上下頻繁，久而久之，樓宇內部墻體電梯嚴重被破壞，環境變得臟亂。然而，更讓人堪憂的是大廈內部人貨混居的現象十分嚴重，甚至一度成為公安部、消防局的安全威脅隱患重點樓宇。
　　“大胡同確實口碑不好，是白領階層不愿眷顧的地方，更是總部經濟不想考慮的地方。”付洪武坦然表示，大胡同以服裝批發為主，沒有自己的品牌、沒有自己的產業研發，附加值、稅收不高，只是看“別人”臉色行事，如果長此以往，等待它的只能是消亡。

　　如何改變這一困頓的現狀，成為天鴻大廈轉型中的一道難題。

　　轉型——尋找新的生存空間

　　“天鴻大廈不占地理優勢，不占產業優勢，那占的應該是什么？”在經過調查研究后，付洪武意識到天鴻大廈必須要與其他商場“錯位發展”，“要想生存發展，我們可以結合相關藝術院校，扶持天鴻大廈建立自己的品牌。”。
　　付洪武舉例說，如果這種結合成功的話，商戶需要什么樣的服裝，院校就可以包裝、設計什么服裝，商戶自己就擁有了定價權、銷售權。這樣一來，不僅能變成學生就業基地，同時也成為了研發基地。
　　“我跟年輕一代商戶溝通這一想法后，他們都非常認可，極其渴望與電子商務相結合，緊密與院校結合，提高產品的附加值。”付洪武激動地說。

　　在大胡同三年規劃中，現在已經明確發展規劃——將天鴻大廈打造為以服裝服飾“研、產、銷”基地為核心，融合會展、商務服務、商業服務等多種業態為一體的特色樓宇。

　　騰籠換鳥——實施“瘦身”計劃

　　“但目前，最大的困難就是沒有產權，我們先要將倉庫請出大樓，再將企業引進來。”天鴻大廈管理辦公室主任付洪武說，但沒有產權就沒有主動權，大廈管理辦的工作人員只能逐戶走訪業主、宣傳、發放公開信及獎勵政策。
　　為了就熱打鐵，大廈管理辦同時打造“示范層”，前期與A座7層13戶房屋產權人先后兩次召開座談會，重新對墻體、頂部、外延頂棚等進行了改造，并安裝了電子監控以及制作公司指示牌，徹底改變內部環境，為整棟樓宇業態調整打下基礎。
　　“重新裝修后，環境確實有了非常大的提升，客戶也更愿意來這里上貨了。”經營服裝批發的張老板說，整個樓道、房間煥然一新，顯得更有檔次了，做起生意來也更有自信了。
　　而對于將來如何安置從“倉庫”騰出來的貨物，大胡同管委辦正在聯系河北區原乳膠廠，使用近7000平米廠區空地，籌建為大胡同配套的倉儲物流中心。
　　在一番努力之后，截至6月底，大廈小倉庫已由過去的551套降至477套，辦公用房由最初的48套增至99套，來訪咨詢登記開辦公司事宜的近百戶，已入駐公司、商品展廳49戶，申請改建展廳12戶。

　　獎勵措施——吸引更多的商家

　　為了能夠引進更多企業入駐，天鴻大廈管理辦開出了多項招商引資的優惠政策——對于主動搬走的倉儲用房，給予3000元至5000元的補貼；業主自行注冊公司，一次性給予3000元補貼；吸引企業入駐的個人或中介機構最高給予5000元獎勵。
　　而對于引進公司總部、結算中心在大廈登記注冊的，還能享受1萬元獎勵。并且，對于在大廈注冊的辦公室的業主，還能享受到一定比例一定時期的退稅以及免征房產稅等多項優惠。此外，當地政府也出臺了配套措施，幫助寫字樓外圍環境進行整改，并開辟了專門的停車場。
　　現在，阿里巴巴的一家公司和大胡同淘寶網已經進駐大樓，還有來自北京等地的電子商務商也正在洽談中。“大胡同擁有一萬多戶商戶，這個市場空間對于淘寶網來說，非常具有前景。”大胡同淘寶網總經理朱新桐表示。
　　付洪武告訴記者，下一步還將重點對企業經營者特別是“二代經營者”進行培訓。天鴻大廈依托于大胡同，多數經營者最初從事的是簡單商貿活動，缺少現代企業理念，在培育企業不斷發展的過程中也將有針對性的定期舉辦經營者培訓班，開展MBA、EMBA等多種形式教育，引導最初個體工商戶向現代企業轉型，帶動企業實現創新型發展。付文超)