高揚投資控股集團有限公司發(fā)展戰(zhàn)略白皮書

    在選擇中定位，在競爭中取舍，在創(chuàng)新中成為國內三、四線城市專業(yè)市場投資與運營行業(yè)的領跑者。

    地產(chǎn)江湖，群雄逐鹿。

    縱觀商業(yè)地產(chǎn)市場，行業(yè)競爭十分激烈。一、二線城市商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)形成“地產(chǎn)巨頭+商業(yè)大鱷”結對擴張，聯(lián)手發(fā)展的格局。

    近年來，隨著一、二線城市商業(yè)地產(chǎn)可開發(fā)資源的稀缺、土地及開發(fā)成本的飆升、白熱化的市場競爭以及三、四線城市城市化進程的加快和商業(yè)地產(chǎn)潛力的挖掘，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重心正在向國內三、四線城市轉移。

    高揚集團作為從事專業(yè)市場投資運營的集團型公司，始終秉持“精心盡心，永續(xù)經(jīng)營”的企業(yè)精神，以打造國內三、四線城市專業(yè)市場一線品牌為目標，以提升中國三、四線城市專業(yè)市場發(fā)展新空間為己任，在追求企業(yè)利潤的同時，注重對人的價值的關注，強調對消費者、環(huán)境、社會的貢獻。立足江蘇，放眼全國，十年發(fā)展，破繭成蝶，已初步建立具有高揚特色的專業(yè)市場投資與運營模式，基本形成以長三角為中心的戰(zhàn)略擴張格局，競爭優(yōu)勢逐步顯現(xiàn)。

    國內商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展和市場競爭的不斷加劇，客觀上要求我們必須深入分析國內商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，重新審視和評價高揚集團投資方向和項目定位，調整和修正高揚集團商業(yè)模式和發(fā)展思路，審時度勢，創(chuàng)新思維，以實現(xiàn)高揚集團的可持續(xù)發(fā)展，這對高揚集團將具有重大的現(xiàn)實意義和深遠的歷史意義。

一、機遇與挑戰(zhàn)

    國內商業(yè)地產(chǎn)僅占房地產(chǎn)份額的15%左右，與國際中等發(fā)達國家商業(yè)地產(chǎn)占整個房地產(chǎn)30%-40%的比例相比，存在著較大差距。

    國內絕大多數(shù)三、四線城市的城市化率均在30%以下，與一線城市80%左右的城市化率相比，國內三、四線城市的城市化進程才剛剛開始。國內商業(yè)地產(chǎn)仍然具有極大的發(fā)展空間。

    近幾年來，國內三、四線城市的城市化進程不斷加快，經(jīng)濟和社會發(fā)展水平得到了迅速提升，全社會消費水平也逐年增長。但與快速增長的經(jīng)濟發(fā)展和消費能力不相適應的，是商業(yè)設施的老化和匱乏，落后的商業(yè)設施和單一的商業(yè)形態(tài)已經(jīng)不能滿足城市化發(fā)展的需要。

    專業(yè)市場是商業(yè)地產(chǎn)中的常見形態(tài)和重要組成部分，有著悠久的發(fā)展歷史和廣闊的提升空間。隨著專業(yè)市場不斷調整改造，一、二線城市傳統(tǒng)的專業(yè)市場正逐步向多業(yè)態(tài)、復合型專業(yè)市場Mall的形態(tài)演變，傳統(tǒng)專業(yè)市場正處在能級提升的重要時期。

    同時，國內三、四線城市及經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的專業(yè)市場建設起步晚、規(guī)模小，專業(yè)市場還處在發(fā)展的初級階段，僅能滿足一般性消費需求，專業(yè)市場能級提升有著較大的提升空間。

    國內三、四線城市社會消費水平已經(jīng)具備了對現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項目的支撐能力，也為高揚集團投資與運營三、四線城市專業(yè)市場項目提供了千載難逢的機遇。

    商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重心轉移和專業(yè)市場新加入者的不斷涌現(xiàn)，能級提升后的專業(yè)市場Mall也日益興起，傳統(tǒng)的專業(yè)市場將逐漸衰退，三、四線城市專業(yè)市場行業(yè)面臨重新洗牌，高揚集團也將迎接新一輪挑戰(zhàn)。

    巨大的地產(chǎn)市場，激烈的市場競爭，機遇與挑戰(zhàn)并存。提升專業(yè)市場的規(guī)模和檔次，實現(xiàn)專業(yè)市場的升級改造，推進傳統(tǒng)專業(yè)市場向專業(yè)市場Mall商業(yè)形態(tài)的轉變，是高揚集團責無旁貸的社會責任，也是高揚集團發(fā)展歷程新的里程碑。

二、戰(zhàn)略思路與目標

    面對風云變幻的地產(chǎn)市場，置身生死存亡的競爭環(huán)境，核心競爭力在行業(yè)內并不占明顯優(yōu)勢的高揚集團要實現(xiàn)既定目標、完成歷史使命，就必須高瞻遠矚，放眼未來，以明確的戰(zhàn)略方向、具體的發(fā)展目標、清晰的運營思路、創(chuàng)新的商業(yè)模式，尋找適合高揚現(xiàn)階段發(fā)展的成功之路，謀定而動，志在必得。

戰(zhàn)略思想：

    順應國內商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢，發(fā)揮高揚集團整體優(yōu)勢，立足國內三、四線城市，通過思維創(chuàng)新、模式創(chuàng)新、機制創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，提升市場建設檔次和運營管理質量，實現(xiàn)傳統(tǒng)專業(yè)市場向專業(yè)市場Mall的快速轉變，加快與國際資本市場對接，突破企業(yè)發(fā)展資金瓶頸，推進可復制商業(yè)模式的全面實施，進一步提升高揚集團核心競爭力。

戰(zhàn)略方針：

    通過理念、人才、資本的有機結合，搭建提升高揚集團核心競爭力的戰(zhàn)略平臺，以全新的市場形態(tài)、先進的管理水平、可復制的商業(yè)模式、多元化的融資渠道，整合商業(yè)資源，完善運營機制，提升管理效能，加快擴張布局，推進高揚集團的快速、健康發(fā)展。

戰(zhàn)略定位：

    高揚專業(yè)市場70%的商品和服務適合國內三、四線城市70%的消費人群。

戰(zhàn)略目標：

    追求國內三、四線城市商業(yè)地產(chǎn)投資運營一線品牌地位。

短期目標：

    2011年-2012年的兩年，通過組織、模式、資源、品牌與文化的整合，集聚管理人才、提升管理效能、創(chuàng)新商業(yè)模式、搭建融資平臺，企業(yè)品牌建設與企業(yè)文化建設融為一體，相得益彰；可復制商業(yè)模式基本建立，并在國內三、四線城市按每年2—3個項目的速度形成滾動開發(fā)，新建成或在建項目累計達5個以上，實現(xiàn)年銷售收入15—20億元，投資凈收入5億元，集團總資產(chǎn)達到22億元。

中期目標：

    2013年-2015年的三年間，按照《企業(yè)內部控制基本規(guī)范》的要求，加強和規(guī)范企業(yè)內部控制，提高項目投資和市場運營精細化管理水平，增強企業(yè)風險防范能力，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展；推行全面績效管理，強化團隊合作的協(xié)調性，員工個人綜合能力得以充分體現(xiàn)；全方位實施CIS戰(zhàn)略，品牌形象進一步提升，促進企業(yè)從規(guī)模效益向管理效益、品牌效益轉變，市場化、專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化等方面實現(xiàn)重大突破，在國內三、四線城市年滾動開發(fā)項目在3—5個，建成或在建項目累計達15個以上，實現(xiàn)年銷售收入30—50億元，投資凈收入10億元，集團總資產(chǎn)達到40億元。

長期目標：

    2016年-2025的十年，高揚集團以高效的創(chuàng)新機制、可復制的商業(yè)模式、完善的標準化管理體系、完善的企業(yè)CIS系統(tǒng)、團結協(xié)作的管理團隊、多元化的資金平臺，確保企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的全面實施，推動項目投資建設與運營管理再上一個新的臺階，奠定高揚集團作為國內一流商業(yè)地產(chǎn)投資運營企業(yè)發(fā)展基礎，在國內三、四線城市年滾動開發(fā)項目在6個以上，實現(xiàn)年銷售收入80—100億元，年投資凈收入5億元，集團總資產(chǎn)突破100億元；成功啟動IPO，市盈率基本保持穩(wěn)定合理。

三、戰(zhàn)略核心

    高揚商業(yè)模式和高揚品牌建設是高揚集團發(fā)展戰(zhàn)略體系不可或缺的核心內容。

投資模式：

    根據(jù)城市發(fā)展和項目條件，采取租售結合形式，因地制宜、統(tǒng)籌規(guī)劃，確定合理的租售比例和投資收益最大化的實現(xiàn)方式。在保證項目投資一次性收益，滿足企業(yè)現(xiàn)金流平衡的前提下，保持自持商業(yè)物業(yè)持續(xù)性、增值性和溢價性收益，以實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)不斷積累的投資模式。

運營模式：

    高揚專業(yè)市場Mall采取與眾多國際國內知名連鎖企業(yè)建立長期戰(zhàn)略合作關系，建立以品牌主力店為核心業(yè)態(tài)、次主力店和單店為核心利潤的運營模式。利用品牌主力店的品牌優(yōu)勢和市場影響力，強化商業(yè)資源的整合和后期運營能力，把高揚集團從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)帶入商業(yè)地產(chǎn)運營的發(fā)展階段，實現(xiàn)高揚集團專業(yè)市場投資運營質的飛躍。

業(yè)態(tài)構成：

    專業(yè)市場+公寓+酒店+其他配套商業(yè)。

品牌建設：

    品牌的差異決定價值的差異，品牌的高度決定企業(yè)的高度，品牌建設是貫穿企業(yè)發(fā)展過程中的關鍵性因素。

    全面實施CIS戰(zhàn)略，在規(guī)劃、建設與傳播推廣中始終保持高揚集團品牌形象和品牌內涵的長期一致性，通過穩(wěn)定、系統(tǒng)的行為與信息傳播，推進品牌建設，提升品牌形象，努力將高揚集團打造成為代表國內三、四線城市專業(yè)市場投資運營最高水平的品牌，能夠給消費者帶來更高生活品質的服務品牌，能夠給投資者帶來較高回報價值的投資品牌，實現(xiàn)高揚集團知名度、美譽度、忠誠度的積累與提升。

    建立與集團發(fā)展戰(zhàn)略思想一致的品牌建設規(guī)劃；

    選擇與集團發(fā)展戰(zhàn)略定位一致的品牌傳播方式；

    確定與集團發(fā)展戰(zhàn)略目標一致的品牌推廣主題；

    強化與集團發(fā)展戰(zhàn)略體系一致的品牌形象維護。

四、戰(zhàn)略支撐體系

    構建具有高揚特色可復制的商業(yè)模式，在國內三、四線城市確立專業(yè)市場一線品牌地位，實現(xiàn)高揚集團戰(zhàn)略擴張和發(fā)展目標，需要強有力的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略支撐體系。

企業(yè)文化體系

    高揚集團戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，需要用先進、健康的企業(yè)文化來引領，構建符合高揚集團自身特點的企業(yè)文化體系，在共同的信仰、價值觀和行為準則基礎上，形成高揚集團的核心競爭力，用企業(yè)文化核心價值觀統(tǒng)領員工思想，指導員工行為，激發(fā)員工斗志、凝聚員工心力，成為高揚集團應對市場競爭、不斷發(fā)展壯大的思想利器，高揚集團的發(fā)展將是不可估量的。

    高揚集團企業(yè)精神—精心盡心、永續(xù)經(jīng)營。

    高揚集團企業(yè)經(jīng)營理念—專業(yè)、專心、規(guī)模、和諧。

    高揚集團企業(yè)使命—揚棄傳統(tǒng)市場，締造城市未來。

    城市因商業(yè)而繁榮；

    生活因城市而美好。

    高揚集團企業(yè)愿景—專業(yè)市場投資與運營行業(yè)的領跑者。

    商業(yè)地產(chǎn)的中堅力量；

    專業(yè)市場的運營典范。

    高揚集團核心價值觀：

    以人為本，尊重員工：員工是企業(yè)最寶貴的財富，努力創(chuàng)造和諧真誠的工作氛圍。

    用心服務，注重細節(jié)：用心服務于客戶，服務體現(xiàn)于每處細節(jié)，要與客戶共同成長。

    學以致用，持續(xù)改善：進步的原動力是學習，學習、學習、再學習，學習是一種生活態(tài)度。

    注重結果，及時激勵：我們的成功來自目標的實現(xiàn)，不斷完善績效管理和激勵機制。

組織管控體系

    建立符合集團戰(zhàn)略發(fā)展要求的組織形式和與可復制模式相適應的集團組織管控體系，強化高揚集團的組織效能，在規(guī)范的集團管控體系框架下，推進集團項目投資運營的有效實施，是高揚集團發(fā)展戰(zhàn)略目標平穩(wěn)實現(xiàn)的重要基礎。

    建立“統(tǒng)分結合，分級管理”為原則的集團管控模式，在強化集團管控作用的同時，體現(xiàn)項目公司相對獨立的運營管理的主體地位。

    形成操作性強的行政人事、財務管控、投資運營等一系列規(guī)范化、標準化、流程化的投資運營管理制度。

    建立科學的決策和風險控制機制，設立董事會領導下的投資決策委員會, 最大限度減低投資風險，提高投資效益。

    對現(xiàn)有專業(yè)資源進行配置整合，以進一步提升管理組織的運作效率，適應集團發(fā)展戰(zhàn)略的需要。

    強化集團財務管控，實行財務垂直管理，項目資金由集團統(tǒng)一調配，統(tǒng)籌使用，發(fā)揮集團對各項目公司資金支持和監(jiān)督的作用。

人力資源體系

    企業(yè)的競爭就是人才的競爭，企業(yè)的競爭力歸根結底是企業(yè)的人才力量。通過有計劃的人力資源開發(fā)與管理活動，實現(xiàn)人力資源的最佳配置，是高揚集團發(fā)展戰(zhàn)略目標平穩(wěn)實現(xiàn)的第一要素。

    樹立以“人”為核心的人力資源管理理念，把“人”作為企業(yè)發(fā)展決定性資源。

    制定科學的人力資源規(guī)劃，強調人力資源規(guī)劃和企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略的高度一致性。

    建立學習型組織，完善員工培訓機制和員工職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，打造集團發(fā)展戰(zhàn)略所需要的人力資源隊伍，以人力資源的可持續(xù)發(fā)展來實現(xiàn)對集團戰(zhàn)略的貢獻。

    構建戰(zhàn)略性人力資源管理平臺，保證人力資源管理工作的正常開展。

績效管理體系

    績效管理是提升企業(yè)核心能力的重要手段。根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要，建立與集團發(fā)展戰(zhàn)略相適應的績效管理體系，立足集團的整體運營管理，做好績效系統(tǒng)、績效評估、績效溝通反饋與激勵過程，促進高揚集團長期競爭優(yōu)勢的建立和形成，是高揚集團發(fā)展戰(zhàn)略目標平穩(wěn)實現(xiàn)的關鍵環(huán)節(jié)。

    圍繞集團發(fā)展戰(zhàn)略角度建立績效管理體系；

    堅持集團發(fā)展戰(zhàn)略導向編制績效管理計劃；

    按照集團發(fā)展戰(zhàn)略要求制定績效考核指標；

    依據(jù)集團發(fā)展戰(zhàn)略目標推行全員績效考評；

    建立集團發(fā)展戰(zhàn)略相匹配的績效管理平臺。

多元化融資體系

    高揚集團的發(fā)展壯大離不開資金支持，集團發(fā)展戰(zhàn)略的順利實施對多元化融資體系的建立提出了更高的要求。如何開辟新的融資方式，特別是在企業(yè)快速發(fā)展、資產(chǎn)不斷積累的過程中，建立包括國際資本市場在內的多元化融資平臺，是高揚集團發(fā)展戰(zhàn)略目標平穩(wěn)實現(xiàn)的根本保證。

    建立多元化融資體系，是與高揚商業(yè)模式相輔相成，相互作用的。一方面，租售結合模式在保證企業(yè)現(xiàn)金流平衡的前提下，使企業(yè)資產(chǎn)不斷積累，為建立多元化融資體系提供了可能；另一方面，多元化融資體系的建立也為高揚集團發(fā)展戰(zhàn)略的順利實施提供了資金支持，推動了高揚集團商業(yè)投資項目快速滾動開發(fā)，加快了企業(yè)資產(chǎn)積累進程。