倒計時 去秋交會上淘鋪子

    在嚴厲的樓市調控背景下，開發商紛紛轉戰商業地產。萬科、中海、保利、遠洋、龍湖等以住宅開發為主的一線房地產巨頭，均成立了商業地產運營中心，大舉進軍商業地產領域。在本屆秋交會上，不僅有華潤萬象城、金牛萬達廣場、中糧大悅城、復城國際、陽光100米婭中心等多個城市綜合體項目在此展示，而且有家居直銷城、汽配用品城等專業市場參展。

據成都市房管局消息顯示，本屆秋交會上將有40多個商業物業集中亮相，其中2號展館是商業地產館，將是商業物業集中展示區。此次商業地產館的規模為歷屆房交會最為盛大的一次。

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秋交會探營

商業地產館是亮點

商業地產可以說是2011年成都房地產市場的一個亮點，在本次秋季房交會上，設在2號館的“商業地產館”將給老百姓帶來更多的商業物業項目。藍光嘉寶商業副總邵家楨告訴記者，在房交會上選擇商業綜合體，如果沒有商業地產投資的專業經驗，最好選擇品牌知名房企的產品。作為知名地產企業，在商家資源、商業營運經驗上都有深厚的積累。據了解，除開2號館作為商業地產集中亮相外，例如品牌館的保利地產[9.13 0.33% 股吧 研報]，旗下的保利中心，保利貝森公館、保利198、保利心語等項目，都涵蓋不同業態的商業產品。

目前商業地產市場較長的投資回報周期，較低的租金收益率，巨額的財務成本壓力，再加上毫無松動跡象的整體信貸環境，對眾多開發商來說無疑是一次嚴峻的考驗。業內人士普遍認為，商業地產項目眾多，同質化競爭將不可避免，在此情況下，能夠自持一部分物業意味著開發商的資金實力相對不錯，風險相對較低，因此租售并舉的項目可以考慮優先選擇。

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住宅轉商業

少量物業自己持有

商業項目開發有一個規則，商業地產不可以分層或分單位出售，必須堅持只租不售，否則投資回報肯定會低到不能再低。商業地產大腕萬達早在2007年就已經宣稱“萬達第三代商鋪主要是持有，以后項目也不會再銷售”。隨著對商業零售風險日益清晰的認識，以及自身資金實力和運營經驗的加強，商業地產的運作者開始向商業自持的道路轉移，盡管這一過程的代價和風險都可能在預料之外。

萬達模式獲得了巨大的成功，也一度引來業界同行的效仿。然而萬達模式對資金實力、運營實力等硬件的要求，導致這種模式好雖好，卻不是誰都可以克隆。今年，嚴厲的樓市調控背景，導致不少住宅開發企業進軍商業開發求生存求發展，盡管都知道應該自持物業，但實際上即使是已經啟動轉型商業地產的開發商，所持有的物業，也僅占總開發量的極少部分，賣房子仍然是嚴厲調控下開發商生存的主要方式。

上海同策咨詢顧問有限公司此前就商業地產進行過專題研究，發現除了萬科等少數地產商明確表示會持有商業地產外，多數住宅開發商轉型商業地產更多是為了銷售。根據該公司的調查，大多數開發商考慮的仍然是出售商業物業獲利，而不是長期持有。

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買租售并舉項目

投資有保障

相關分析指出，“租售并舉”能有效降低回款周期過長帶來的投資風險。據悉，一線房產企業在進軍商業地產后，不少能自持部分物業，實現“租售并舉”。據悉，保利地產宣稱，公司將一直堅持“租售并舉”，保利旗下的商業項目分兩種類型，一種用于銷售快速回款，另一種則是自行持有；花樣年地產的商業項目大多屬于城市綜合體，目前自己持有商業的比例約10%-30%；截至6月30日，中海地產持有的投資型物業金額為146.71億元港幣，是可供銷售的庫存物業價值的16.61%。

資深商業地產投資專家張家大認為，就商業地產本身來說，商業才是核心，沒有商業就沒有商業地產，好的業態規劃能夠帶來好的現金流、人流、貨物流，能帶來穩定的收益，投資才能掙錢。若該區域的商業業態都不掙錢了，那你投資的商業地產又怎么能掙到錢呢？開發商自持物業，就會在業態規劃上投入，這些投入是全銷售項目無法擁有的。萬科、保利、花樣年、中海等開發商的商業均有一定比例自持物業，無疑對后期的投資收益是一種保障，這一類型的商業就可以在投資中優先考慮。

華西都市報記者費曉玲